Comment réaliser un emprunt avec une SCI ?
Publié le 12 septembre 2022
par Irène Saindon
5 min. de lecture
Publié par Irène Saindon
Mis à jour le 29 avril
5 min
Vous avez hérité d’un bien immobilier avec vos frères et sœurs ? Vous envisagez d’en acheter un avec des proches ? Parce que vous avez un projet immobilier à plusieurs, vous avez créé une SCI, une société civile immobilière. Qui dit projet immobilier, dit souvent besoin d’argent. Et qui dit besoin d’argent, dit emprunt. Voici comment réaliser un emprunt avec une SCI.
Vous voulez d’abord en savoir plus sur ce statut ? Découvrez notre guide complet sur la SCI.
Les types d’emprunts possibles avec une SCI
Avant de vous lancer dans les démarches pour emprunter avec la SCI, il est important de connaître les types d'emprunts auxquels vous pouvez souscrire. Sachez qu’il n’y a pas d'emprunts spécifiques dédiés à ce statut.
Votre SCI peut donc demander un crédit immobilier classique pour l’achat d’un bien immobilier. Elle peut aussi avoir recours à un prêt en cours de vie de la SCI pour financer des travaux, par exemple.
Quel que soit le type d’emprunt, ce sont les associé·es qui, proportionnellement à leurs apports, sont responsables des dettes de la SCI.
Attention : vous ne pourrez pas obtenir de prêts aidés. Par exemple, vous ne pourrez pas solliciter de prêt à taux zéro.
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Les critères pour obtenir un emprunt avec une SCI
SCI ou non, une banque ne prête pas d’argent si vous ne remplissez pas un certain nombre de critères. Voici ceux à respecter avec une SCI.
La capacité d’emprunt de la SCI
Avant de prêter de l’argent à votre SCI, la banque va dans un premier temps prendre en compte sa capacité d’emprunt.
Elle dépend non seulement des ressources de votre SCI, c’est-à-dire des ressources des associé·es et des éventuels revenus locatifs, mais aussi de la solvabilité des associé·es. Avec le principe de responsabilité indéfinie et solidaire des associé·es, la banque peut en effet obtenir les paiements du crédit par les associé·es lorsque la SCI ne respecte plus ses engagements. Elle s’assure donc en amont de leur solvabilité et de leur capacité d’emprunt.
La banque va regarder quel est le taux d’endettement des associé·es qui, pour rappel, ne doit pas dépasser 33 % des revenus (salaires nets, revenus professionnels non salariés, pensions, etc.). Elle va également prendre en compte la somme disponible lorsque les charges mensuelles du foyer ont été réglées, autrement dit, le reste à vivre.
Prendre en compte ces éléments permet de limiter les risques de surendettement.
Les autres critères de la banque
La banque ne s’arrêtera pas à la capacité d’emprunt de votre SCI. Elle va vous demander :
le montant de l’apport de votre SCI (fond ou apports en compte courant d’associés) : plus l’apport est important, moins vous avez besoin d’emprunter ;
la liste des crédits en cours souscrits par la SCI et par les associé·es ;
des détails sur le projet immobilier, son attractivité, etc.
Pour faire coïncider la capacité d’emprunt au montant des échéances de remboursement, elle va se fier au taux d’intérêt et à la durée du crédit.
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Il est parfois intéressant d’effectuer plusieurs prêts pour jouer sur les durées et les taux d’intérêt.
Réaliser un emprunt avec une SCI familiale
Vous avez constitué une SCI avec les membres de votre famille uniquement ? C’est ce qui s’appelle une SCI familiale. Ce statut offre des avantages fiscaux et permet, en cas de succession, de conserver le bien au sein de la SCI.
Il est tout à fait possible d’emprunter avec le statut de SCI familiale. Pour cela, les associé·es doivent présenter à la banque un dossier identique à celui que présenterait une personne physique.
L’établissement bancaire va alors étudier :
la situation financière de chaque membre associé de la SCI familiale ;
leur situation familiale et matrimoniale ;
les types de contrats de travail de chaque associé·e ;
les capacités d’endettement de chaque associé·e ;
l’état de santé des membres de la SCI familiale.
Réaliser un emprunt avec une SCI professionnelle
Le statut de SCI professionnelle permet d’acheter les locaux professionnels dans lesquelles votre entreprise exerce son activité. De ce fait, l’entreprise devient le locataire de la SCI et la SCI peut demander un prêt professionnel.
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Les garanties demandées par l’établissement bancaire
Aucune banque ne prête de l’argent, même à une SCI, sans demander des garanties. Avec une SCI, chaque associé·e est responsable des dettes à titre personnel. C’est la raison pour laquelle chacun·e des associé·es doit assurer ses responsabilités financières en présentant un certain nombre de garanties.
La garantie hypothécaire
En ayant recours à la caution hypothécaire ou à l’hypothèque, la banque pourra saisir les biens immobiliers personnels des membres de la SCI.
Avec la caution hypothécaire, une société tierce se chargera de régler les impayés à la banque et se retournera ensuite vers les associé·es cautionné·es.
Avec l’hypothèque, la banque se charge elle-même des procédures de recouvrement.
Dans les deux cas, les membres de la SCI engagent un de leurs biens immobiliers à condition que la valeur acquise, c’est-à-dire le prix du bien moins le montant de la dette, est supérieur à 20 % du montant à garantir.
La caution solidaire
À hauteur des parts qu’il détient, chaque membre de la SCI devra se porter caution sur la dette. En tant que créancier, l’établissement bancaire sera en droit de déclencher une caution solidaire avant de lancer une procédure de recouvrement.
S’il s’agit d’une caution simple, cette dernière pourra être déclenchée uniquement si une procédure de recouvrement a échoué.
L’assurance décès-invalidité
Chaque membre de la SCI doit souscrire individuellement, et non au nom de la SCI, une couverture décès-invalidité. Cette assurance garantit à la banque le versement des échéances en cas d’invalidité ou de décès.
Emprunter au sein d'une SCI : le récap'
En somme, il est tout à fait possible de réaliser un emprunt au sein d'une SCI classique ou d'une SCI familiale. Comme pour tous les prêts qu'elle octroie, la banque prendra en compte :
la capacité d'emprunt de la SCI ;
la situation financière de chaque associé·e ;
la situation familiale et matrimoniale de chaque associé·e ;
les types de contrats de travail de chaque associé·e ;
les capacités d’endettement de chaque associé·e ;
l’état de santé des membres de la SCI familiale.
Pour aller plus loin, nous vous invitons à découvrir comment transférer un bien immobilier vers une SCI.
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