Comment calculer la plus-value de cession de parts de SCI ?
Publié le 29 août 2023
par Anais Robin
Mis à jour le 26 novembre
par Antoine Collin
3 min. de lecture
Publié par Anais Robin
Relu par Antoine Collin
Mis à jour le 26 novembre
3 min
Vous avez déjà entendu parler de la plus-value de cession de parts au sein d'une SCI ? Le hic : vous n’avez pas tout compris à ce concept ? Ne cherchez pas plus loin : notre article est là pour vous permettre de maîtriser cette notion et ses calculs en toute simplicité. En comprenant les spécificités de cette opération, vous pourrez optimiser vos futures transactions !
La plus-value de cession de parts de SCI, c’est quoi ?
Une plus-value de SCI désigne le bénéfice financier réalisé par une société civile immobilière lors de certaines transactions au cours de son existence.
Il peut par exemple s’agir de :
la vente d'un bien : dans ce cas, une plus-value sera générée si la SCI vend le bien à un prix supérieur à celui pour lequel elle l'a acquis ;
la cession de parts sociales de la société : la plus-value correspond à la différence entre la valeur des parts sociales au moment de leur acquisition et le prix auquel elles sont cédées.
De manière générale, nous pouvons dire que la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
Dans cet article, nous nous intéresserons exclusivement à la plus-value de cession de parts.
Rappelons qu’une cession de parts sociales intervient lorsqu’un ou une associé·e cédant·e (le ou la vendeur·se) souhaite céder à un ou une acquéreur (le ou la cessionnaire) une partie ou la totalité des droits qu’il ou elle possède dans le capital social de la société. La détention de parts sociales permet d’obtenir la qualité d’associé·e et confère des droits.
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Le calcul de la plus-value de cession de parts d’une SCI
Pour calculer le montant de la plus-value de cession de parts d’une SCI, 2 situations doivent être distinguées. Elles varient en fonction du régime fiscal de la SCI.
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu
C’est le régime d’imposition qui s’applique par défaut pour les SCI. Avec l’imposition sur le revenu, c’est le régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique pour les plus-values réalisées.
Pour déterminer le prix d’acquisition et le prix de vente, différents coûts doivent être pris en compte. Ils impactent le montant final de la plus-value.
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Pour calculer le montant de la plus-value, voici la soustraction à effectuer : le prix d’acquisition - le prix de cession.
Le prix de vente
C’est le prix figurant sur l’acte de cession des parts sociales.
Certains frais peuvent être déduits du prix de vente, mais ils concernent principalement la vente d’un bien :
honoraires d’architecte ;
indemnités d’éviction versées au locataire sortant ;
frais de mainlevée d’hypothèque…
Le prix d’acquisition
Le prix d’acquisition correspond au montant payé pour l’acquisition des parts sociales. Pour déterminer le prix réel d'acquisition, certains frais annexes doivent être pris en compte.
Dans ce cas, le ou la cédant·e a le choix entre 2 possibilités :
apporter les justifications des frais qu'il ou elle a engagés à l’achat ;
appliquer une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition.
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La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Contrairement à l’imposition sur le revenu de la SCI qui s’applique par défaut, l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés est une option. Ce sont les associé·es qui choisissent ce type d’imposition au moment de la création de la société ou après l’immatriculation. Cependant, l’option pour l’IS n’ayant que peu d’intérêt, cette situation est plutôt rare.
S’ils ou elles optent pour l’impôt sur les sociétés, les plus-values réalisées par la SCI à l’IS relèvent du régime des plus-values des valeurs mobilières.
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Pour calculer le montant de la plus-value, voici la soustraction à effectuer : valeur nette comptable du bien - le prix de vente. Pour obtenir la valeur nette comptable du bien, il suffit d’ajouter sa valeur d’origine aux amortissements.
Plus-Value de cession de parts de SCI : en bref
Voici les éléments à retenir concernant ces plus-values :
la plus-value est généralement égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat ;
une SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés ;
le calcul de la plus-value de cession de parts dépend du mode d’imposition de la société.
Pour aller plus loin, nous vous invitons à découvrir notre guide des dividendes en SCI.
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