5 étapes pour devenir diagnostiqueur immobilier indépendant

Publié le 4 octobre 2023

par Aurore Rimbod

6 min. de lecture

Publié par Aurore Rimbod

Mis à jour le 12 octobre 2023

6 min

À l’occasion d’une vente ou de la mise en location d’un bien immobilier, un certain nombre de diagnostics doivent être réalisés par le diagnostiqueur immobilier. Il ou elle assure la sécurité des occupant·es d’un bâtiment. Vous connaissez les normes réglementaires sur le bout des doigts ? Alors, voici comment devenir diagnostiqueur·se immobilier·en en indépendant !

1. Connaître les missions d’un diagnostiqueur immobilier

Le métier de diagnostiqueur immobilier n’est pas très bien connu du grand public, mais il est indispensable en immobilier. La réglementation impose la réalisation d’un diagnostic complet avant chaque vente ou mise en location d’un bien immobilier.  

Voici les missions d’un·e diagnostiqueur·se immobilier en indépendant : 

• réaliser tous les contrôles techniques et sanitaires d’un bien immobilier avant la transaction (plomb, amiante, réalisation du diagnostic de performance énergétique ou DPE, etc.) ; 

• prendre des mesures des locaux et calculer la surface des biens ; 

• réaliser une veille réglementaire scrupuleuse pour appliquer les régulières évolutions en matière de législation ; 

• rédiger un rapport de diagnostic à remettre au notaire.  

Les diagnostiqueurs immobiliers indépendants exercent souvent leurs missions en relation avec un agent immobilier. 

Diagnostiqueur immobilier est un métier de terrain qui bouge et évolue sans cesse.

Pour réussir dans cette voie, mieux vaut avoir dans votre manche une bonne dose de rigueur, un œil de lynx et une grande curiosité.

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2. Obtenir les certifications professionnelles obligatoires

Si de nombreux diagnostiqueur·ses viennent du milieu de l’immobilier ou du BTP, cela n’est pas une obligation. 

En théorie, aucun diplôme n’est requis pour exercer le métier de diagnostiqueur immobilier en indépendant.  

En pratique, pour vous lancer en indépendant, vous devez obligatoirement obtenir des certifications. 

Et pour se présenter à ces certifications, il est impératif de justifier : 

• d’un diplôme équivalent à bac + 2 dans le domaine de l’immobilier ou du bâtiment ; 

• ou de 3 ans d’expérience dans l'immobilier ou le bâtiment.

Si vous ne disposez d’aucun des 2 prérequis, rien n’est perdu !

Vous pouvez suivre une formation auprès d’un organisme agréé afin d’obtenir le titre de diagnostiqueur immobilier. 

Il existe 6 certifications obligatoires : 

• amiante ;

• termites ;

• plomb ;

• gaz ;

• circuit électrique ;

• diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ces certifications sont délivrées pour une durée de 7 ans par des organismes accrédités par le Cofrac (Comité français d’accréditation).

Elles doivent permettre de valider que le diagnostiqueur ou la diagnostiqueuse maîtrise la pratique du diagnostic immobilier. 

📙 Un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés met à disposition du public la liste des personnes disposant d’un certificat en cours de validité. 

3. Choisir la forme juridique de son activité

Pour exercer en tant que diagnostiqueur·se immobilier en indépendant, vous devez créer votre entreprise. 

Pour créer une structure juridique, vous aurez le choix entre plusieurs statuts juridiques : 

L’entreprise individuelle (micro-entreprise ou entreprise individuelle)

La micro-entreprise

La micro-entreprise est très simple à créer et vous bénéficiez d’obligations comptables, sociales et fiscales très allégées.

Cependant, vous serez vite bloqué·e en termes de chiffre d’affaires. En effet, en tant que diagnostiqueur immobilier, vous êtes limité·e à un CA de 77 700 €.

Or, une étude de Studyrama montre que le chiffre d’affaires moyen d’un diagnostiqueur immobilier indépendant est compris entre 60 000 et 90 000 € par an.  

Autre bémol : vous ne pourrez pas déduire vos frais réels de votre bénéfice puisqu’un abattement forfaitaire de 34 % est appliqué. 

Or, l’activité d’un·e diagnostiqueur immobilier génère des frais importants : 

• frais de déplacement : véhicule utilitaire, frais de kilométrage, etc. ;

• achat de matériel : analyseur de plomb par fluorescence X, télémètre laser, tablette graphique, appareil de mesure du CO2, poinçon, sonomètre, humidimètre, etc. ;

• frais d’équipement : combinaison, gants, masques, etc. ;

• autres frais : frais de certification, assurances, ordinateur, téléphone portable, etc.   

Ainsi, à vous de voir si la micro-entreprise correspond à votre activité. Ce statut peut éventuellement convenir au démarrage pour tester la viabilité de votre projet. Mais si vous préférez choisir un statut plus adapté dès le début, nous vous conseillons l’EI classique. 

L’entreprise individuelle classique

Si vous estimez que le régime de la micro-entreprise n’est pas adapté, vous pouvez d’emblée créer une entreprise individuelle au régime réel. 

Ce statut juridique comporte des avantages indéniables par rapport à la micro-entreprise :  

• pas de plafond de chiffre d’affaires maximum ;

• possibilité de déduire vos frais réels qui peuvent être importants dans l’activité de diagnostiqueur immobilier.

En contrepartie, sachez que les obligations comptables sont plus contraignantes et que les charges sociales sont plus élevées. 

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C'est parti !

Le statut de société

La création d’une société apporte de nombreux avantages : 

• s’associer avec d’autres professionnel·les ;

• solliciter des financements pour développer l’entreprise ;

• pouvoir déduire vos frais professionnels ; 

• être libre de réaliser le chiffre d’affaires le plus élevé possible ; 

• bénéficier d’un régime de protection sociale très avantageux (selon le statut choisi).  

Pour vous lancer en solo, vous pouvez commencer par créer une SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) ou une EURL (Entreprise unipersonnelle à Responsabilité Limitée). Si vous désirez vous associer dès le démarrage, optez pour une SAS (Société par actions simplifiée) ou une SARL (Société à Responsabilité Limitée).

Vous avez choisi votre statut juridique ? Vous devez maintenant créer votre structure juridique via le guichet unique. Les formalités sont plus ou moins complexes selon le type de société.  

4. Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle

Choisir son assurance responsabilité civile professionnelle est incontournable pour créer une activité de diagnostiqueur·se immobilier en indépendant. En effet, diagnostiqueur·se immobilier fait partie des activités réglementées pour lesquelles la RC pro est obligatoire.

La loi impose également de choisir un contrat d’assurance respectant la garantie minimale fixée à : 

• 300 000 € par sinistre ; 

• 500 000 € par an. 

Cette condition respectée, vous pouvez choisir une assurance RC pro : 

• spécifique au métier de diagnostiqueur immobilier ; 

• adaptée à tous les professionnels de l’immobilier ; 

• ou encore convenant aux prestataires de services en général. 

Au-delà de l’aspect obligatoire, il est indispensable d’être bien assuré·e. Une erreur de diagnostic immobilier peut emporter des conséquences importantes, pouvant aller jusqu’à mettre en péril la sécurité humaine. Vous pouvez aisément imaginer les répercussions possibles sur votre activité !  

5. Respecter certaines obligations spécifiques

Un·e diagnostiqueur·se immobilier est soumis·e à des obligations spécifiques au métier : 

Obligation d’indépendance et d’impartialité

Un diagnostiqueur immobilier doit se montrer impartial et disposer d’une indépendance effective dans la réalisation des diagnostics. 

Aucun lien ne doit exister entre le diagnostiqueur et :

• le ou la propriétaire du bâtiment ou son mandataire ;

• une entreprise réalisant des travaux pour lesquels un diagnostiqueur doit établir un dossier de diagnostic technique.

Par exemple, vous ne pouvez pas réaliser le DPE de vos parents qui vendent leur appartement en Île-de-France pour couler une retraite heureuse sur la Côte d’Azur ! Vous ne pouvez pas non plus dépendre uniquement ou très majoritairement d’un·e seul·e client·e, notamment d’un seul intermédiaire immobilier.

Obligation d'information des client·es

Un diagnostiqueur immobilier a une obligation d’information spécifique vis-à-vis de sa clientèle. 

Un rapport de diagnostic doit lui être remis comprenant une attestation sur l'honneur de : 

• vos compétences ; 

• votre indépendance ; 

• la souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle.

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Devenir diagnostiqueur immobilier : en bref

Voici un rappel des 5 étapes à suivre pour devenir diagnostiqueur immobilier en indépendant : 

1. se familiariser avec les missions du diagnostiqueur immobilier ;

2. obtenir les certifications requises ;

3. choisir son statut juridique et immatriculer son entreprise ; 

4. souscrire une assurance responsabilité professionnelle et une mutuelle ;

5. respecter les obligations spécifiques à l’activité de diagnostiqueur immobilier indépendant.  

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