Comment transférer un bien immobilier vers une SCI ?
Publié le 15 juin 2023
par Pascale Duc
3 min. de lecture
Publié par Pascale Duc
Mis à jour le 26 novembre
3 min
La SCI est une personne morale. Il s’agit d’une forme juridique créée par au moins 2 personnes dont le but est d’acheter, de vendre ou de louer des propriétés immobilières. Tous les types de biens immobiliers peuvent être transférés dans une SCI. Cette opération permet, entre autres, de sortir de l’indivision et d’anticiper la succession des biens familiaux. Nous vous donnons tous nos conseils pour transférer un bien immobilier vers une SCI !
Transfert d’un bien immobilier vers une SCI : les 2 formes
L’apport en pleine propriété
L’apport en pleine propriété peut avoir lieu au moment de la constitution de la SCI ou plus tard, augmentant ainsi le capital de la SCI. Elle inclut la nue-propriété, mais aussi l’usufruit (loyer). C’est la situation la plus courante. La SCI peut ensuite mettre le bien en location et elle reste responsable de l’éventuel crédit immobilier afférent.
L’apport en droit démembré
En cas d’apport en droit démembré, situation plus rare, la SCI détient :
soit l’usufruit (apport en usufruit) ;
soit la nue-propriété (apport en nue-propriété).
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Les étapes du transfert d’un bien immobilier vers une SCI
1. Évaluation de l’apport du bien à la société
La détermination de la valeur du bien peut être effectuée par la personne qui fait l’apport ou par un·e commissaire aux apports. Dans le premier cas, la valeur avancée peut être discutée avec les autres associé·es. L’intervention d’un commissaire aux apports est facultative, mais il est recommandé de ne pas négliger cette étape pour éviter d’éventuels litiges.
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La constatation de l’apport par acte authentique auprès d’un·e notaire n’est obligatoire que si l’apport a lieu au moment de la constitution de la SCI.
2. Purge du droit de préemption
Comme pour n’importe quelle vente de bien immobilier, l’apport à une SCI est soumis à des règles au regard de l’administration locale. Il faut faire une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et la déposer auprès de la commune dans laquelle se trouve le bien. Dans un délai de 2 mois, la ville peut décider d’acquérir le bien (préemption). À l’issue de ce délai, le ou la notaire est libre d’effectuer les formalités concernant la purge du droit de préemption.
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Si le bien immobilier est en location, les locataires n’ont pas de droit de préemption.
3. Constat et acquittement de la plus-value
La personne qui vend le bien peut réaliser une plus-value. Il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de cession. Le régime des particuliers est appliqué, soit un taux forfaitaire de 19 %, si le prix de vente est supérieur au prix d’achat. C’est un·e notaire qui évalue la plus-value et l’impôt correspondant.
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La plus-value concernant la résidence principale est la seule à être exonérée de la taxe de 19 %.
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4. Publicité foncière
C’est également un·e notaire qui peut être chargé·e de publier le transfert de la propriété immobilière, de telle sorte qu’il soit opposable aux tiers. Cette étape obligatoire passe par un service de publicité foncière, en fonction de la localisation du bien concerné. La publication est sous la responsabilité du gérant de la SCI.
5. Acquittement du droit d’enregistrement
Le montant du droit d’enregistrement dépend du régime d’imposition de la SCI.
Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, le droit d’enregistrement ne s’applique pas, à condition que l’apport soit fait à titre pur et simple (pas à titre onéreux).
Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés ou si l’apport est fait à titre onéreux (en échange d’une rémunération en plus des parts sociales), le droit d’enregistrement est de 5 %.
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Il n’est pas possible de louer un logement meublé avec une SCI dépendant de l’impôt sur le revenu.
Transférer un bien immobilier vers une SCI : le récap’
L’apport d’un bien immobilier à une SCI peut avoir lieu au moment de sa constitution, mais également plus tard, à condition de respecter les étapes suivantes :
évaluation de l’apport ;
purge du droit de préemption ;
constat et acquittement de la plus-value ;
publicité foncière ;
acquittement du droit d’enregistrement.
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