8 conseils pour optimiser la gestion de ses investissements immobiliers
Publié le 15 novembre 2023
8 min. de lecture
Publié par Victoria Grimaldi
8 min
Vous envisagez d’investir ou vous avez déjà plusieurs biens immobiliers à votre actif ? Alors vous êtes au bon endroit ! Entre calcul de rentabilité, anticipation financière, négociation de votre emprunt… La gestion de biens immobiliers n’est pas un long fleuve tranquille mais plutôt un grand cours d’eau agité 🌊 !
Alors, comment réussir ses investissements immobiliers, bien gérer ses finances et maximiser sa rentabilité ? Nous vous avons concocté une liste de nos meilleurs conseils pour y parvenir.
1. Bien négocier son emprunt bancaire
Si vous ne vivez pas dans une grotte, vous l’avez certainement entendu : les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont envolés depuis 1 an. Cette hausse est partie pour durer et impacte malheureusement la rentabilité de votre investissement locatif avec des prêts qui coûtent plus cher.
Alors faut-il encore faire des emprunts et investir ? Est-ce toujours intéressant ? La question n’est pas là car l’immobilier est une valeur refuge durable. Il faut plutôt trouver des parades pour bien négocier avec sa banque, ou jouer sur d’autres leviers.
👉 Quelques idées :
Améliorer sa capacité d’emprunt si c’est possible en soldant des crédits en cours, en augmentant ses revenus ou en attendant pour emprunter. Pour rappel, le taux d’endettement maximum est de 35 %.
Passer par un·e courtier·ère pour obtenir un meilleur taux.
Présenter un dossier impeccable : pas de découvert, une épargne solide, etc.
Faire jouer la concurrence : vous pouvez consulter différentes banques pour obtenir diverses propositions et ensuite mieux négocier votre taux.
Constituer un apport conséquent pour limiter le montant emprunté. Avoir un apport est souvent nécessaire mais pas obligatoire. Attention cependant : les intérêts du prêt peuvent être déductibles de vos revenus si vous optez pour le régime réel d’imposition. Ce serait dommage de s’en priver et dans ce cas, il faut mieux limiter l’apport.
Changer d’assurance emprunteur : depuis peu, il est possible de réaliser une délégation d’assurance autrement dit de changer d’assurance emprunteur sans attendre un certain délai. C’est généralement un bon moyen de faire des économies sur vos mensualités.
Un compte pro complet pensé pour vous.
2. Calculer la rentabilité de son investissement immobilier
Le calcul du rendement
Investir dans l’immobilier locatif comporte de nombreux coûts qu’il faut garder en tête : taxe foncière, impôts, frais de gestion… Il ne faut rien oublier si vous voulez avoir une estimation précise de votre rentabilité.
Pour faire vos calculs, il existe 3 types de rendement qui prennent en compte vos charges de façon plus ou moins poussée :
➡️ Le rendement brut : loyers annuels/prix total du bien (dont frais de notaire) x 100.
➡️ Le rendement net : on tient compte en plus des charges pour calculer le rendement.
➡️ Le rendement net net : on inclut en plus des éléments précédents les impôts et prélèvements sociaux.
📌 Un exemple pour mieux comprendre :
Vous achetez un appartement à Nantes pour 100 000 € que vous envisagez de louer 550 € par mois à un·e étudiant·e (soit un gain de 6 600 € à l’année). Vous payez 8 000 € de frais de notaire, soit un investissement total de 108 000 €.
➡️ Votre rendement brut : (6 600/108 000) x 100 = 6,1 %.
Parmi vos charges annuelles, on recense :
Charges de copropriété non récupérables : 500 €
Assurance PNO : 100 €
Taxe foncière : 650 €
Provision pour travaux : 250 €
Total : 1 500 €.
➡️ Votre rendement net : (6 600 - 1500)/108 000 x 100 = 4,7 %.
Votre tranche d’imposition est de 30 %. Vous avez opté pour le régime réel et vous pouvez donc déduire vos charges et les intérêts de l’emprunt que vous avez contracté pour acheter cet appartement. Cet emprunt vous coûte environ 2 000 € par an.
Votre base imposable est de : 6 600 - 1 500 - 2 000 = 3 100 €.
Votre impôt est de : 30 % x 3 100 = 930 €.
On ajoute les prélèvements sociaux : 17,2 % x 3 100 = 533 €.
➡️ Votre rendement net net : (6 600 - 1 500 - 930 - 533)/108 000 x 100 = 3,3 %.
Le cash-flow
Il s’agit de la trésorerie générée par votre activité, c’est-à-dire la différence entre ce qui entre dans vos poches et ce qui en sort. Le cash-flow peut être positif, nul ou négatif.
➡️ Le calcul : loyers - (charges + impôts + emprunt).
Pour qu’un investissement soit intéressant, on considère en général qu’il faut atteindre un cash-flow nul ou positif. Lorsqu’il est nul, cela signifie que votre bien se rembourse lui-même grâce aux loyers. En clair, il s’autofinance.
📌 Exemple de calcul :
Reprenons notre exemple de l’appartement de Nantes. Votre prêt vous coûte 500 € par mois. À cela s’ajoutent les charges annuelles de 1 500 €, soit 125 € par mois. On compte aussi les impôts et les prélèvements sociaux (930 + 533/12 = 122).
Vous devez débourser au total 500 + 125 + 122 = 747 € tous les mois.
Votre cash-flow est négatif si vous louez l’appartement à 550 € : 500 - 747 = - 197 €.
Il vous faudra sortir de votre poche environ 197 € tous les mois.
Le taux de rendement interne (TRI)
Pour compléter vos calculs, vous pouvez également calculer votre TRI (taux de rendement interne). Ce taux permet de mesurer l’effet de levier du crédit et tient compte de la rentabilité de l’investissement sur la durée.
Concrètement, on prend en compte les cash-flows enregistrés année par année mais aussi la plus-value ou la moins-value à la revente de l’appartement.
👉 Le calcul du TRI est important car vous pouvez avoir un rendement faible et une forte plus-value à la revente. Finalement, votre investissement sera une bonne affaire dans ce cas !
3. Optimiser sa fiscalité immobilière
Quand on fait de l’immobilier, on ne peut pas faire l’impasse sur les subtilités des règles fiscales. Vous devez être au point sur vos différentes options pour optimiser votre fiscalité.
La location nue
En matière de location nue, vous avez 2 régimes fiscaux.
Le micro-foncier
Le régime micro-foncier est accessible en dessous de 15 000 € de loyers annuels.
Vous n’êtes imposable que sur 70 % de ces loyers (30 % d’abattement forfaitaire). Vous payez des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Le régime réel
À la différence du micro-foncier, le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges. Il est accessible sans plafond. Vous payez également des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
👉 C’est le régime à choisir si vos charges dépassent 30 %.
La location meublée
En matière de location meublée, vous pouvez avoir :
le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) au-delà de 23 000 € de recettes ;
ou un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en dessous de cette somme.
2 régimes fiscaux coexistent.
Le micro-BIC
Le micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Vous n’êtes imposable que sur la moitié de vos recettes locatives.
Il est accessible jusqu’à 77 700 € de chiffre d’affaires. Vous devez également vous acquitter de cotisations sociales à hauteur d’environ 22 % du CA.
Le régime réel
Le régime réel est le plus libre : pas de plafonds et la possibilité de déduire toutes vos charges. Il permet de bénéficier de déficits fonciers (lorsque les charges sont supérieures aux recettes) sans limite de montant et de faire des amortissements.
Attention, cependant, les obligations comptables sont plus lourdes et vous devez payer des cotisations sociales plus élevées.
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Vous voulez en savoir plus ? Nous vous renvoyons à notre article détaillé sur la fiscalité immobilière pour approfondir vos connaissances !
Les dispositifs fiscaux
Certains dispositifs fiscaux permettent de défiscaliser et de payer moins d’impôts. Ils peuvent être très intéressants !
👉 Quelques exemples :
la loi Pinel pour les investissements dans le neuf ;
le dispositif Denormandie en complément du Pinel ;
la loi Malraux pour investir dans l’ancien…
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Et la SCI ?
Acheter en société civile immobilière (à plusieurs donc) est également une bonne façon d’optimiser sa fiscalité et la transmission de ses biens quand le projet s’y prête. Pour en savoir plus, nous vous renvoyons à notre guide spécial SCI et à notre article pour faire un choix entre SAS et SCI pour vos investissements immobiliers !
4. Faire le bon choix pour la gestion du bien
Selon une enquête Le Figaro, 2 bailleurs sur 3 choisissent de gérer seuls leurs biens immobiliers.
L’avantage principal est de réaliser des économies sur les frais de gestion parfois élevés des agences. En moyenne, il faut compter environ 5 à 10 % des loyers perçus. Une somme qui peut vite grever la rentabilité de votre placement immobilier !
Mais si vous devez garder un œil sur vos charges, confier la gestion de son bien à un tiers a aussi des avantages :
Une meilleure rentabilité : déléguer la gestion d’un bien à un ou une spécialiste, c’est vous assurer de trouver des locataires fiables rapidement et de limiter les risques de vacance locative (les moments où votre appartement reste « vide ») et de loyers impayés.
Un gain de temps : si vous avez un autre métier à côté de vos investissements, déléguer la gestion locative vous permettra de vous dégager du temps (pour faire de nouveaux investissements par exemple !).
Plus de sécurité juridique : les agences connaissent les règles légales à appliquer pour la location. Si vous débutez, c’est parfait pour ne rien oublier !
👉 En résumé, il faut prendre en compte votre situation mais aussi les différents coûts cachés des deux options.
📌 Cas pratique :
Si vous n’avez que 2 ou 3 biens, gérer en solo est parfois encore possible. Au-delà, c’est une dépense presque incontournable.
Si vous n’avez que peu de temps à consacrer à vos locataires, le mieux est sans doute de faire gérer vos biens pour éviter les mécontentements et le turn-over.
Si votre cash-flow est négatif, gérer vous-même vos biens est un moyen d’améliorer votre cash-flow. Bref, tout est question d’équilibre !
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5. Bien s’informer pour acheter au bon endroit au bon moment
L’immobilier est un secteur qui évolue sous l’influence de la conjoncture économique et dépend de nombreux facteurs : pouvoir d’achat des ménages, coup de pouce de l’État, taux d’intérêt du secteur bancaire, etc.
Plus encore, vous devez vous tenir informé·e des dernières actualités en matière de réglementations et de lois qui pourraient influer sur le marché.
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L’exemple des passoires thermiques :
Les biens avec un diagnostic de performances énergétiques (DPE) en G devront obligatoirement être rénovés à l’horizon 2025 pour pouvoir être loués. C’est donc le moment de vendre si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour effectuer des travaux de rénovation ou bien d’investir pour faire de belles affaires !
Enfin, vous devez connaître à fond votre secteur géographique : prix à la vente et à la location, quartiers à privilégier, grands changements prévus dans la ville (rénovation, travaux, zone piétonne, transports…), etc.
Tous ces éléments vous permettront d’affiner votre niveau de connaissance du marché et de mesurer le potentiel de l’emplacement que vous visez.
👉 Vous pourrez ainsi bien acheter, et surtout, bien revendre !
6. S’assurer pour limiter les risques
Si vous possédez beaucoup de biens immobiliers, investir dans des assurances qui pourront vous protéger en cas de pépin est essentiel. En tant que professionnel, vous ne pouvez pas vous permettre de faire des économies sur ce point.
👉 Les deux principales :
La garantie loyers impayés (GLI) : c’est un must-have pour de nombreux bailleurs. Elle compense la perte de revenus due à un·e locataire négligent·e qui ne paye pas son loyer et parfois certaines détériorations du bien. C’est un coût cependant : elle représente entre 2,5 à 5 % des loyers annuels. Elle ne vous dispense bien sûr pas de sélectionner votre locataire avec soin : garanties, profil professionnel, etc.
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) : vous devez opter pour une assurance habitation qui couvre les risques habituels (dégâts électriques, fuites d’eau, vols, catastrophes naturelles…). Car oui, ça n’arrive pas qu’aux autres !
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Le bon loyer
Il peut être tentant de fixer un loyer au-dessus des prix du marché mais attention à deux écueils qui peuvent entacher votre rentabilité : les impayés et les vacances locatives répétées. Pour éviter ces aléas, vous devez définir un loyer juste.
7. Anticiper en constituant une trésorerie
En tant que professionnel·lle de l’immobilier, vous êtes confronté·e à des problématiques spécifiques :
Des décalages entre les sorties et les entrées d’argent (surtout si vous avez beaucoup de logements).
Des aléas fréquents que vous ne pouvez pas prévoir (copropriété qui décide de rénover la façade, travaux suite à un sinistre, etc.).
L’entretien indispensable de son parc immobilier : si vous conservez un bien longtemps, faire des travaux est incontournable pour rénover ou juste entretenir votre bien.
Constituer et bien gérer votre trésorerie est donc le nerf de la guerre. Un seul raté et vous pouvez vous retrouver rapidement dans le rouge !
👉 Alors, quelles sont les bonnes pratiques à mettre en place ?
épargner une somme fixe chaque mois pour financer les dépenses imprévues ;
établir un plan de trésorerie prévisionnel ;
faire un point régulier sur vos finances ;
choisir des outils pour vous aider à suivre votre trésorerie (Excel, logiciels de gestion…).
Découvrez notre template de prévisionnel financier prêt à remplir !
8. Se faire conseiller sur ses finances en immobilier
Que vous soyez débutant·e ou aguerri·e, si votre activité immobilière est professionnelle, vous aurez presque toujours besoin de vous faire conseiller par un tiers extérieur et expérimenté.
✅ L’intérêt ?
apporter un regard neuf et du recul sur votre activité ;
soulever des problématiques auxquelles vous n’aviez pas pensé ;
vous proposer de nouvelles solutions…
👉 Les deux personnes qui vous seront le plus utiles sont :
Un conseiller ou une conseillère en gestion de patrimoine : il peut vous prodiguer des conseils d’optimisation fiscale (déduction d’impôt, réduction d’impôt, crédit d’impôt…) et de défiscalisation pour mieux gérer votre patrimoine immobilier.
Un·e expert·e-comptable : il peut faire le point sur vos obligations juridiques à l’égard des locataires, vous aider à déclarer vos revenus locatifs, vous conseiller en matière fiscale, etc.
Récap’ : 8 clés pour gérer ses biens immobiliers d’une main de maître
➡️ Bien négocier les taux de son emprunt bancaire.
➡️ Calculer la rentabilité de son investissement en tenant compte de toutes ses charges (rendement brut et net, cash-flow et TRI).
➡️ Optimiser sa fiscalité et bien choisir son régime fiscal : réel, micro-BIC, micro-foncier, LMP, LMNP…
➡️ Maîtriser ses charges mais effectuer les bons choix en matière de gestion locative.
➡️ Bien s’informer pour acheter au bon endroit au bon moment.
➡️ S’assurer pour limiter les risques (assurance propriétaire non-occupant et garantie loyers impayés).
➡️ Anticiper les aléas en constituant une trésorerie.
➡️ Se faire conseiller par un expert-comptable et/ou un conseiller en gestion de patrimoine pour mieux gérer ses finances.
L’immobilier, c’est votre dada 🐎 ? Alors, consultez sans plus tarder notre article complémentaire sur la fiscalité immobilière !
Et si vous avez besoin d’être accompagné·e dans vos démarches administratives ou de créer une société ou une entreprise pour vos investissements, Shine peut vous y aider !
