Indépendant : comment obtenir son crédit immobilier
Publié le 10 janvier 2022
7 min. de lecture
Mis à jour le 10 juillet 2023
7 min
Vous êtes freelance ou entrepreneur·se et vous souhaitez investir dans l’immobilier ? C’est une réalité qui fait mal : de nombreux·ses indépendant·es se voient refuser l’accès à un prêt bancaire, notamment pour une résidence principale, en raison de leur situation professionnelle 😕.
Résultat : vous êtes découragé·e. Pourtant, il existe des alternatives pour investir en indépendant·e. Et pour cela, il faut jouer selon vos propres règles en tenant compte de vos problématiques.
Ex-médecin et fort de mes 10 ans d’expérience dans l’investissement, je vais vous partager mes réflexions et astuces qui m’ont amené à être libre financièrement.
Le compte pro qui redonne la liberté aux indépendant·es.
Pourquoi investir dans l’immobilier en tant qu’indépendant·e
Si vous êtes entrepreneur·se, vous allez probablement rencontrer les problématiques suivantes au cours de votre parcours :
Revenus fluctuants
Peu de stabilité et de visibilité, notamment au début de votre activité
Temps disponible limité
Une future retraite incertaine
L’immobilier, lorsqu’il est utilisé à bon escient, permet de répondre à ces problématiques via la création d’un revenu complémentaire de manière immédiate. En pratique, cela veut dire que le loyer de votre futur bien doit être supérieur au coût du crédit pour l’acheter. On parle alors de bien rentable parce que vous gagnez de l’argent dès le début et non pas après 20 années de remboursement de crédit.
L’immobilier n’a seulement d’intérêt que dans ce cas
Pourquoi ? Parce que dans le cas contraire, vous allez devoir réaliser ce qu’on appelle un effort d’épargne. Ainsi si votre futur loyer est inférieur au crédit bancaire, vous allez devoir rajouter votre propre argent tous les mois pour compenser la perte monétaire. Le problème c’est que ce dernier a déjà subi un prélèvement d’impôts et de taxes.
Admettons que vous ayez un effort d’épargne de 300€ pour garder votre bien et que vous soyez en micro-entreprise, il vous faudra rajouter 300 € de votre poche tous les mois. Sauf que vous avez également vos charges sociales (22%) et impôts (entre 11 et 30% en moyenne selon votre tranche d’imposition) à payer. Donc pour avoir ces fameux 300€ il vous faudra facturer environ 500€, voire plus suivant vos revenus ou si vous êtes en société, auquel cas la somme sera d’environ 600€. Rajouté au budget dont vous avez besoin pour subvenir à vos besoins, payer vos loisirs, etc. Vous allez devoir travailler plus pour garder votre bien et le même niveau de vie, ce qui devient contre-productif. Autrement-dit cela revient à nager contre le courant pour vous maintenir à flot : vous allez vous épuiser.
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La situation devient encore plus pénible s’il faut faire des réparations parfois importantes comme des changements de plomberie par exemple. Accepteriez vous de travailler à perte si vos charges étaient supérieures à vos revenus ? Probablement pas! Donc ne le faites pas non plus dans l’immobilier. Même lorsque l’on tentera de vous appâter avec une possible future augmentation du prix de l’immobilier.😉
Ce type d’investissement vous permettra de :
Augmenter votre revenu mensuel. En ce sens, vous allez créer votre propre organisme social, par exemple, pour remplacer les allocations chômage ou votre future retraite.
Créer un capital, dans le même temps, au fur et à mesure que le crédit est remboursé. Le temps devient votre allié : plus ce dernier s’écoule plus vous gagnez.
Décorréler une partie de vos revenus de votre temps de travail. Vous recevez un revenu via un loyer sans avoir à travailler directement. Vous avez donc mis votre argent à travailler pour vous en faisant disparaître le facteur temporel : c’est le premier pas vers l’indépendance financière.
Un seul défaut : le temps initial nécessaire
Faire un investissement immobilier requiert un effort de votre part, notamment au départ : recherche du bien et du crédit bancaire, suivi des travaux, mise en location et gestion. Bien que cette dernière partie ne soit pas si chronophage: d’expérience elle est de l’ordre de une à deux journées par an.
L’immobilier n’est donc pas seulement un investissement monétaire mais également temporel. Il faut en avoir conscience au départ, je vous renvoie vers la partie “Ressources” de l’article précédent si vous ne l’avez pas déjà lue. Certes cela à un coût mais un projet immobilier bien réalisé est la promesse de vous libérer du temps pour les futures années en échange de cet investissement en temps initial.
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L’épineuse problématique de l’accès au crédit
Afin de comprendre le milieu bancaire, je vous propose d’inverser les rôles un instant. Imaginez qu’un·e ami·e vient vous voir pour vous emprunter de l’argent pour son projet. Vous n’êtes pas en position de lui donner simplement cette somme (comme la banque), la seule question que vous posez alors est : comment cet·te ami·e va vous rembourser ?
Votre conseiller·ère fonctionne de la même façon que vous. La banque est une société comme une autre et si un client ne peut pas rembourser son crédit, cette dernière perd de l’argent. Celle-ci veut donc être sure que vous allez être en capacité de rembourser. Si vous voulez avoir votre crédit, vous allez devoir démontrer que vous pourrez assumer les mensualités de votre crédit quoi qu’il se passe. 😉
La solution : Sortez-vous de l’équation
D’habitude, pour un investissement immobilier moyen, la banque va considérer votre situation personnelle et calculer votre reste à vivre après réalisation de ce dernier. Le problème est qu’en tant que freelance, votre situation personnelle n’est pas rassurante pour la Banque car non prédictible. Je sais, vous ne trouvez pas cela normal et moi non plus, mais malheureusement cela fonctionne comme cela pour le moment. Vous devez donc procéder différemment de la plupart des gens en achetant des biens qui se remboursent tout seuls que vous gagniez votre vie à côté ou non. Autrement-dit, vous n’avez pas d’autre choix que d’acheter des biens rentables.
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Cela pourrait être vu comme une faiblesse, pourtant elle constitue votre plus grande force. En effet, vous êtes obligé·e de gagner de l’argent dès le début et cela vous évite de vous fourvoyer en chemin en choisissant des biens immobiliers médiocres. 😉
Le calcul de la banque
Par sécurité, la banque va considérer que 30 % de votre futur loyer va partir en charges et impôts divers. Cela veut donc dire que les 70% restants de votre loyer doivent être supérieurs au montant du crédit bancaire. Je préfère présentant la situation dans le sens inverse, c’est à dire que votre futur loyer doit être supérieur au crédit bancaire idéalement de 43 %.
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En réalité, si vous savez ce que vous faites, ce n’est pas vrai. Mais à titre personnel, je me dis que si je gagne de l’argent en retirant 30% : l’investissement sera encore meilleur si finalement les charges sont moindres. 😇
Pour prendre un exemple, si votre crédit mensuel est de 700€ votre loyer cible doit être de 1000€ (+43%) pour que la banque considère qu’il se paie tout seul.
Montrer que vous savez de quoi vous parlez
Venez préparé·e en montrant que vous ne sortez pas les chiffres de votre chapeau. Pour tout dossier bancaire, je recommande a minima de venir au rendez-vous avec les éléments suivants :
2 Attestations de loyers de votre futur achat immobilier, faits par deux agents immobiliers différents.
🔍 Une attestation de loyer est un document fait par n’importe quel·le professionnel·le de l’immobilier qui mentionne le prix auquel vous pourriez louer votre futur bien. Ce document n’a aucune valeur juridique mais est extrêmement rassurant et utile pour la banque car il permet de se projeter avec précision.
Devis des éventuels travaux
Projections sur 5 ans et analyse de la ville
Simulations de crédit avec la durée de votre choix que vous pouvez faire
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Astuce : avant chaque recherche de crédit, j’essaie toujours de me vendre l’investissement à moi même en imaginant que c’est un·e ami·e qui me demande un crédit. Pour cela je regarde les points précédents et si je considère que je ne lui aurais pas prêté d’argent, j’abandonne cet investissement. 🙂
Investir en immobilier est une histoire de réseau
Considérez la banque comme votre partenaire, votre alliée et n’oubliez pas que la personne en face de vous est un être humain, tout comme vous, avec ses problématiques personnelles et son affect. Vous allez tisser une relation si possible durable et cette dernière doit aller dans les 2 sens.
Essayez d’être empathique et de vous mettre un instant à la place de la banquière ou du banquier. Toute la journée, il voit passer des dossiers de personnes qui ont des problèmes d’argent ou qui souhaitent un crédit la plupart du temps pour des dépenses personnelles. Il sait que ces dernières vont avoir du mal à rembourser ou alors ne sont pas éligibles. Néanmoins c’est à lui qu’incombe la responsabilité de vous dire non, même lorsqu’il vous apprécie. Croyez moi pour avoir côtoyé de nombreux conseillers bancaires, cela n’est pas plaisant tous les jours.
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Peu de gens contactent leur banque quand tout va bien, l’avez-vous déjà fait vous même ? Ou même demandé à votre conseiller·ère, sincèrement, comment il ou elle allait? Les petites attentions peuvent faire des miracles.😊
Mon conseil : Soyez relationnel·le ! Considérez votre partenaire bancaire comme votre égal·e : ni supérieur·e ni inférieur·e. Lorsque vous obtenez un prêt et que votre partenaire vous a aidé·e dans cette démarche : offrez lui des fleurs, du vin ou des chocolats en remerciement pour le travail effectué. Je vous conseille de faire effectuer la livraison à la banque directement à son nom. Et vous verrez que votre prochaine demande remontera directement en haut de la pile tout en ayant plus de chance d’être acceptée.
Vous n’agiriez pas différemment pour un ami·e qui vous aide à déménager ou qui vous rend service. Alors faites-en de même pour votre futur·e partenaire! 🙂
👋
Dernière astuce : Choisissez des banques qui ont la délégation en agence : c’est à dire que c’est votre Agence qui prend la décision de vous accorder ou non le crédit.
Habituellement, une fois votre dossier préparé par votre conseiller·ère bancaire, celui-ci est envoyé dans une branche de la banque qui s’appelle les engagements. Ces derniers ne vous connaissent pas et n’ont aucun affect ou tissu relationnel avec vous. Il leur est bien plus aisé de refuser votre dossier que si vous étiez en face d’eux. D’où encore une fois, l’importance d’avoir une bonne relation.
Ces banques sont principalement le CIC et le Crédit Mutuel (qui appartiennent au même groupe). Ces dernières ont souvent la main pour des montants inférieurs à 300 000€.
Conclusion
Essayez de penser systématiquement long-terme : si vous trouvez un ou une bon·ne partenaire, favorisez un bon cadre relationnel. Que ce soit dans l’investissement ou non, une bonne relation va dans les deux sens. En plus de gagner du temps dans le futur, vous rendez le processus plus agréable : ce serait dommage de s’en priver. 😉
Et si vous avez encore des interrogations, votre compte pro Shine vous permet de les poser directement à des conseillers dédiés !
