Tout ce qu’il faut savoir sur le statut de LMNP
Publié le 13 décembre 2024
par Anais Robin
Mis à jour le 26 février
8 min. de lecture
Publié par Anais Robin
Relu par Victoria Grimaldi
Mis à jour le 26 février
8 min
Envie de rentabiliser votre investissement immobilier tout en optimisant votre fiscalité ? Le statut de loueur·se en meublé non professionnel·le (LMNP) est une opportunité à ne pas manquer. Alliant simplicité de gestion et avantages fiscaux attractifs, ce statut séduit de nombreux·ses propriétaires. Ce guide vous dévoile les clés pour tirer parti du LMNP : conditions d’accès, fiscalité et conseils pratiques pour maximiser votre rentabilité.
Qu'est-ce que le statut de LMNP ?
Définition du statut LMNP
Les loueur·ses en meublé non professionnel·les (LMNP) louent des biens immobiliers équipés des éléments mobiliers essentiels pour une occupation normale par le ou la locataire, sans offrir des services de type hôtelier.
📌 Exemple :
une location annuelle de logements ;
de la location saisonnière ;
des locations dans des résidences de services…
Ce statut permet de bénéficier de dispositions fiscales avantageuses pour celles et ceux qui investissent dans l'immobilier meublé, qu'il soit neuf ou ancien.
💡
Lancer une telle activité permet généralement de percevoir des revenus locatifs supérieurs à ceux d’une location vide, grâce à l’ajout de meubles et d’équipements essentiels. Le LMNP peut constituer un investissement intéressant à long terme, en maximisant vos revenus locatifs et en optimisant la rentabilité de votre bien.
LMNP ou LMP ?
L'autre statut pour les meublés est le statut de LMP (loueur en meublé professionnel). La différence entre les deux dépend du montant de vos revenus locatifs.
À noter aussi : le statut de LMP implique plus d'obligations administratives que celui de LMNP.
Les 3 conditions pour bénéficier du statut de LMNP
1. Les conditions tenant au propriétaire du bien immobilier
L'investissement en LMNP est accessible à l’ensemble des contribuables français·es. La seule exigence pour bénéficier du statut LMNP est de ne pas être enregistré·e au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur·se meublé professionnel·le (LMP).
2. Les conditions relatives au bien immobilier
Pour bénéficier du statut de LMNP, vous pouvez acheter un bien immobilier neuf ou ancien, déjà meublé ou le meubler vous-même.
Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit comporter un certain nombre de meubles et équipements exigés par la loi :
literie avec couette ou couverture ;
volets ou rideaux dans les chambres ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur ;
congélateur ;
vaisselle en nombre suffisant pour les occupants ;
ustensiles de cuisine ;
table ;
sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager.
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3. Les conditions concernant les revenus locatifs
Pour bénéficier du statut de LMNP, les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas excéder certains plafonds. Ils sont fixés à :
23 000 € par an ;
ou à 50 % des autres revenus imposables du foyer.
Tant que les revenus locatifs ne dépassent pas ces limites, le ou la loueur·se conserve le statut LMNP.
En revanche, le ou la loueur·se devient professionnel·le (LMP) si aucune de ces deux conditions n’est remplie ! ⚠️
Comment devenir LMNP ?
Les LMNP doivent s’inscrire au répertoire Sirene via le portail du guichet des formalités des entreprises. Chaque nouveau bien mis en location doit également être déclaré comme un nouvel établissement selon la même procédure.
Cette démarche permet :
d’obtenir un numéro SIRET ;
de déclarer l’existence de l’activité ;
d’indiquer le régime d’imposition choisi.
La fiscalité des LMNP
Le régime micro-BIC
Fiscalité des micro-BIC en LMNP en 2025
Plafond de recettes | Abattement | |
|---|---|---|
Meublé de tourisme non classé | 15 000 € maximum | 30 % |
Meublé de tourisme classé | 77 700 € maximum | 50 % |
Le principe du régime micro-BIC est que vous ne pouvez pas déduire vos charges.
Si vous optez pour le régime micro-BIC et que vous louez un meublé de tourisme non classé, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 30 %. Ce régime s’applique uniquement si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 15 000 €.
Si vous louez un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, le seuil maximum des revenus locatifs est plus élevé : 77 700 € de CA annuel avec un abattement de 50 %.
Au-delà de ces seuils, vous passez au régime réel automatiquement.
🚨
Ces seuils ont beaucoup baissé en 2025 : en 2024, le plafond des recettes était de 77 700 € et l'abattement de 50 % pour les meublés de tourisme non classés.
Pour les meublés de tourisme classés, il était de 188 700 € avec un abattement de 71 %.
Le régime réel
Autre option en LMNP : le régime réel.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire les charges liées à la location meublée comme les intérêts d’emprunt, les travaux, les taxes foncières, l’achat des meubles...
Il n'y a pas de plafond pour les recettes locatives au régime réel.
Comment déclarer vos revenus en LMNP ?
Par la suite, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) aux impôts. La déclaration se fait au moment de la déclaration de revenus habituelle entre avril et juin chaque année.
Vous devrez remplir la déclaration 2042-C-PRO si vous avez opté pour le micro-BIC.
Vous devrez remplir la déclaration 2031-SD si vous avez opté pour le régime réel.
Les avantages fiscaux du statut de LMNP
Le choix du régime fiscal
Comme nous venons de le voir, l'un des avantages du LMNP est le choix de votre régime fiscal !
Avec ce statut, vous pouvez choisir le régime fiscal qui vous convient le mieux et qui est le plus intéressant pour vous fiscalement parlant :
le régime micro-BIC ;
ou le régime réel.
L’amortissement
Un des grands avantages fiscaux de la LMNP est la possibilité d’amortir à la fois le prix d’acquisition du bien immobilier et les investissements réalisés pour son entretien ou sa rénovation. Cela permet de réduire les revenus locatifs imposables, diminuant ainsi l’impôt.
L'amortissement est un processus comptable qui permet de répartir la dépréciation du bien au fil du temps, ce qui n’affecte en rien sa valeur réelle, mais optimise la déclaration fiscale.
🚨 Actualité sur l'amortissement
Depuis 2025, en cas de revente du bien, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, augmentant ainsi l’imposition. Cette mesure ne s'applique pas pour les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées.
La récupération de la TVA
Sous certaines conditions, la récupération de la TVA est possible.
📌 Exemple : si vous achetez un bien meublé neuf dans une résidence de services, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat.
Le déficit reportable
En LMNP, contrairement au statut de LMP vous ne pouvez pas créer un déficit à déduire de l’impôt sur le revenu.
Cependant, ce déficit peut être reporté sur les années suivantes, pendant 10 ans au maximum, permettant ainsi une optimisation fiscale à long terme. Cela permet de compenser les pertes générées par la location meublée sur plusieurs années.
Le régime de la plus-value
Le régime des plus-values pour les LMNP est le même que celui des particuliers. Si vous vendez votre bien avec une plus-value, celle-ci sera imposable. Toutefois, après 22 ans de détention, vous serez exonéré·e de la taxe sur la plus-value, et après 30 ans, vous serez également exonéré·e des prélèvements sociaux.
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Les autres avantages du LMNP
Le statut LMNP ne se limite pas aux avantages fiscaux. Il offre aussi des atouts pratiques et financiers qui séduisent les investisseur·ses.
Un loyer plus attractif
En choisissant la location meublée, vous pouvez proposer votre bien à un tarif plus élevé qu’un logement vide. Les loyers d’un meublé sont en moyenne 12 à 20 % supérieurs, compensant ainsi l’investissement initial lié à l’ameublement ! 📈
Une gestion simplifiée
Les démarches pour accéder au statut LMNP sont rapides et accessibles. Il suffit de déclarer son activité en ligne sur le guichet unique des entreprises. Pour celles et ceux qui optent pour le régime réel, l’aide d’un·e expert·e-comptable peut s’avérer utile.
🔎
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Un investissement durable
Le LMNP est pensé pour le long terme. Après 22 ans de détention, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt. Par ailleurs, la valorisation du bien sur le marché immobilier, souvent plus élevée qu’au moment de son achat, garantit une rentabilité durable.
Les inconvénients du statut LMNP
La concurrence
L'engouement croissant pour l'investissement en LMNP a entraîné une augmentation du nombre de biens meublés disponibles sur le marché locatif, intensifiant la concurrence. Pour éviter les effets négatifs de ce phénomène, il est essentiel de bien sélectionner votre bien immobilier, en choisissant une localisation stratégique.
Un investissement financier
L'achat d'un bien meublé ou l’aménagement d’un bien pour le rendre conforme aux normes de la location meublée demande un investissement financier plus conséquent. Si le bien n'est pas encore meublé, il faudra également prévoir le temps nécessaire pour l’équiper selon les exigences légales.
Autre point à prendre en compte 📌
En plus de l'investissement financier, louer un bien demande aussi un investissement en temps. Vous pouvez bien sûr déléguer la gestion du bien à une agence immobilière moyennant une commission mais votre rentabilité baissera.
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Quel avenir pour le statut LMNP ?
Le statut de LMNP fait face à une période d’incertitude marquée par des annonces de réformes. Très favorable sur le plan fiscal, le gouvernement envisage de rééquilibrer la donne afin de renforcer les finances publiques et de stimuler le marché immobilier ! 🏘️
Alors que 2025 a été témoin de changements fiscaux majeurs, les investisseur·ses peinent à se projeter. Parmi les mesures passées : un basculement des revenus LMNP sous le régime des revenus fonciers, bien moins favorable fiscalement mais aussi la réduction de l’abattement forfaitaire.
En parallèle, les normes environnementales deviennent de plus en plus contraignantes, forçant les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique coûteux pour maintenir leurs biens sur le marché.
Face à ces évolutions, le LMNP reste, pour l’heure, un statut attractif. Cependant, sa rentabilité à long terme dépendra de la capacité des investisseur·ses à s’adapter aux nouvelles réglementations et à anticiper les coûts associés.
Statut de LMNP : ce qu’il faut retenir !
Voici les principaux points à retenir concernant ce statut :
un statut attractif : le LMNP combine rentabilité et fiscalité avantageuse pour les investisseur·ses ;
des conditions à réunir relatives au ou à la propriétaire, au bien immobilier et aux revenus locatifs ;
un statut attractif fiscalement : choix du régime fiscal, récupération de la TVA, amortissement, régime de la plus-value et déficit reportable ;
des avantages durables : loyer attractif, gestion simplifiée et investissement durable ;
un futur incertain : réformes fiscales et défis écologiques pourraient modifier les règles à l'avenir.
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