Location-gérance : quelles sont les règles à connaître ?
Publié le 31 mars
par Aurore Rimbod
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Publié par Aurore Rimbod
Relu par Amandine Dujardin
5 min
Vous désirez cesser votre activité tout en conservant votre fonds de commerce ? La location-gérance peut vous intéresser ! Elle permet de trouver un·e repreneur·se pour un fonds de commerce. Le propriétaire le loue à un autre commerçant qui l’exploite en échange d’une redevance. Le propriétaire bailleur conserve la propriété du fonds de commerce tout en bénéficiant d’un revenu régulier. Dans ce guide, nous vous disons tout sur la location-gérance !
Quel est l'intérêt de la location-gérance ?
La définition de la location-gérance
Ce dispositif est souvent utilisé pour permettre à un·e propriétaire de fonds de commerce d’arrêter de l'exploiter lui-même en trouvant un·e repreneur·se. La location-gérance, appelée aussi gérance-libre fait intervenir deux parties :
le bailleur : le ou la propriétaire loue son fonds de commerce en échange d’une redevance ;
le locataire-gérant : le ou la commerçant·e exploite le fonds à son propre compte sous réserve de payer une redevance.
💡 Les parties ont souvent recours à la location-gérance en amont d’un rachat d’entreprise. Mais ce n’est pas toujours le cas, et il n’est absolument pas obligatoire de racheter le fonds à l’expiration du contrat de location-gérance.
Le compte pro qui en fait plus.
La différence entre bail commercial et location-gérance
Le bail commercial correspond à la location du local, ce sont les murs qui sont loués.
La location-gérance, de son côté, correspond à la location du fonds de commerce qui inclut, entre autres, le bail commercial.
Quelles sont les conditions de validité ?
Conditions concernant le locataire-gérant
Pour exploiter le fonds de commerce, le ou la locataire-gérant·e doit avoir le statut de commerçant.
À ce titre, il ou elle doit obligatoirement être immatriculé·e au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité.
Le commerçant doit mentionner sa qualité de locataire-gérant sur tous les papiers administratifs : facture, devis, plaquettes publicitaires, etc.
Condition concernant le bailleur
Si le propriétaire a conclu un bail commercial contenant une clause d’exploitation personnelle du fonds, il doit obtenir l’accord du propriétaire des murs pour conclure une location-gérance.
📝 Rappelons que le bail commercial concerne les murs, tandis que la location-gérance concerne le fonds de commerce.
Aucune condition de durée d’exploitation du fonds n’existe plus aujourd’hui. Désormais le propriétaire peut louer son fonds de commerce en location-gérance même s’il l'exploite moins de 2 ans.
Conditions concernant le contrat de location-gérance
Un contrat de location-gérance doit être conclu et signé par les parties (bailleur et locataire).
Celui-ci comporte les mentions suivantes :
les informations sur les parties au contrat ;
la durée de la location-gérance : déterminé ou non ;
le montant la redevance ;
les modalités de règlement de la redevance ;
les obligations de chacun ;
les conditions de résiliation du contrat.
Le contrat de location-gérance doit faire l’objet de publicité auprès des tiers via sa publication au journal des annonces légales dans les 15 jours suivants sa signature.
Quelles sont les obligations des parties ?
Les parties ont des obligations à respecter. Les voici :
Obligations du locataire-gérant et du bailleur en cas de location-gérance
Obligations du locataire-gérant | Obligations du bailleur |
|---|---|
Ne pas modifier l’activité pour laquelle le fonds a été loué (sauf accord du bailleur) | Fournir tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds au locataire-gérant : clientèle, nom commercial, brevets, stock, équipement, etc. |
Assurer une exploitation continue du fonds pour maintenir sa clientèle | Ne pas intervenir dans l’exploitation du fonds de commerce |
Entretenir le fonds : renouvellement des brevets et des licences, remplacement des équipements, etc. | Garantir l’exploitation paisible du bien : garantie des vices cachés et garantie d’éviction notamment |
Régler la redevance | S’assurer que le fonds répond aux normes d’hygiène et de sécurité |
⚠️ Le bailleur et le locataire-gérant sont solidairement responsables des dettes contactées dans le cadre de l'exploitation du fonds (marketing, équipement, bail commercial, etc.) jusqu'à la publication du contrat au journal d’annonces légales.
Comment calculer le prix d’une location-gérance ?
Fixation de la redevance
En contrepartie de l'exploitation libre du fonds de commerce, le locataire-gérant doit payer une redevance à son bailleur.
Le montant de la redevance est librement fixé dans le contrat de location-gérance entre le propriétaire du fonds et le locataire-gérant.
Pour estimer cette redevance, il s’agit de prendre en compte à la fois :
le chiffre d'affaires ;
les bénéfices dégagés de l'exploitation du fonds de commerce ;
la clientèle du fonds de commerce ;
l’emplacement du commerce.
La redevance peut être une somme fixe ou un pourcentage sur les bénéfices et/ou le chiffre d’affaires.
🔎 Exemple concret : Pierre et Samira ont conclu un contrat de location-gérance pour un fonds de commerce. La redevance consiste pour Samira à verser 2 % de son chiffre d’affaires à Pierre, son bailleur, en plus d’un montant fixe de 8 000 €. En 2024, Samira a réalisé 100 000 € de CA. Elle doit verser 10 000 € à Pierre.
💡
Le prix de la redevance peut être révisé dès que la valeur locative se trouve augmentée ou diminuée de plus d'un quart. Par exemple en cas d’augmentation ou de diminution du chiffre d’affaires.
Quelle est la fiscalité de la location-gérance ?
Les impôts en cours de contrat
Le bailleur doit s’acquitter d’un certain nombre d’obligations fiscales liées à la location du fonds de commerce :
déclarer les redevances dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ;
collecter la TVA de 20 % applicable à la redevance : celle-ci ne peut être répercutée sur le locataire-gérant que si c’est stipulé dans le contrat ;
s’acquitter de la CFE (cotisation foncière des entreprises), qui est calculée sur une base minimale.
De son côté, le locataire-gérant peut déduire la redevance du résultat fiscal de l'entreprise. La redevance est considérée comme une charge.
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Les impôts en cas de cession du fonds de commerce
Le contrat de location-gérance peut prendre fin pour diverses raisons : expiration du délai déterminé, résiliation du contrat à durée indéterminée par l’une des parties, non-respect de ses obligations par le locataire-gérant.
En principe, à la fin de la location-gérance, le propriétaire récupère l’exploitation du fonds de commerce.
Cependant, la mise en location-gérance a souvent pour objectif de permettre au locataire de racheter le fonds de commerce au bailleur.
Dans ce cas, celui-ci doit verser un droit de cession de :
Montant du droit de cession en location-gérance
Prix de vente | Droit de cession |
|---|---|
Entre 23 000 et 200 000 € | 3 % du prix de vente |
Au-delà de 200 000 € | 5 % du prix de vente |
Le propriétaire (qui vend le fond) peut-être assujetti aux plus-values professionnelles.
Cependant, il en est exonéré dans de nombreuses situations :
exonération partielle si la valeur du fonds de commerce se situe entre 500 000 € et 1 million d’euros ;
exonération totale si la valeur du fonds est inférieure à 500 000 € ;
le propriétaire a exploité le fonds au moins 5 avant de le mettre en location-gérance ;
les bénéfices sont imposés au titre de l’IR (impôts sur le revenu) ;
le propriétaire souhaite transmettre le fonds au locataire-gérant ;
le propriétaire cède le fonds de commerce en vue de son départ à la retraite.
Location-gérance : ce qu’il faut retenir
Avant de vous quitter, voici les infos clés sur la location-gérance :
la location-gérance consiste, pour le propriétaire d’un fonds de commerce, à le louer à un tiers qui l’exploite librement en contrepartie du paiement d’une redevance ;
elle est différente du bail commercial ;
le locataire gérant paie une redevance déterminée par les parties : somme fixe, pourcentage du chiffre d’affaires ou du bénéfice, voire des deux ;
le propriétaire bailleur doit déclarer ses redevances au titre des BIC ;
le locataire gérant peut déduire les redevances de son résultat.
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