Marchand de biens : la SASU est-elle adaptée ?
Publié le 21 février 2023
par Deborah Alkama
Mis à jour le 12 décembre
4 min. de lecture
Publié par Deborah Alkama
Relu par Victoria Grimaldi
Mis à jour le 12 décembre
4 min
Un·e marchand·e de biens acquiert des maisons, appartements, terrains et/ou bâtiments pour les rénover et les revendre. Le but des marchand·es de biens est de réaliser une plus-value importante. Et pour faire cela en toute légalité, il est indispensable de choisir son statut juridique.
La SASU est-elle adaptée au métier de marchand·e de biens ? Pour le savoir, vous pouvez faire une simulation avec notre outil spécial pour les SASU. Et vous pouvez aussi lire cet article !
La gestion d’une SASU marchand de biens
À quelques exceptions près, le fonctionnement d’une SASU est très proche de celui d’une SAS.
Très peu réglementée par la loi, la SASU ne compte qu’une vingtaine d’articles dans le Code de commerce. L'associée unique définit les règles de gestion et de fonctionnement de la SASU de marchand de biens dans les statuts de la SASU.
En revanche, l’article L227-6 du Code de commerce précise que la nomination d’une présidence pour gouverner la société est requise. Il peut s’agir d’un·e associé·e unique ou d’une personne tierce à la société.
En ce qui concerne la prise de décision, c’est l’associé·e unique qui, unilatéralement, prend l’intégralité des décisions relatives à la SASU (avec l’obligation de tenir un registre des décisions).
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SASU pour marchand de biens : la fiscalité
L’imposition
La SASU ou SASU immobilière est imposée sur la base des résultats de son exercice et est donc redevable de l’impôt sur les sociétés.
La SASU est imposée à hauteur de 25 % (taux normal). Un taux réduit de 15 % s’applique toutefois sur les premiers 42 500 € de bénéfices.
Sous certaines conditions, la SASU peut être soumise à l’impôt sur le revenu.
Cette option ne peut s’étendre qu’à ses cinq premiers exercices. Dans le cas où l’associé·e unique choisit l’impôt sur le revenu, les bénéfices de la SASU sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
🔎 Pour aller plus loin, voici un article complet sur l'imposition à prévoir après la cession d'une SASU.
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La TVA applicable
Le statut de marchand de biens exerçant en SASU offre un avantage fiscal sur la TVA.
Il y a 2 types de TVA applicables aux SASU spécialisées dans la vente de biens :
La TVA sur marge
La TVA sur marge (applicable si le marchand de bien achète un bien auprès d'une personne non asujettie à la TVA). La TVA sur marge s’applique sur la marge bénéficiaire que la société réalise. On calcule la différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Ce système permet d'éviter une majoration de 20 % du prix pour les particuliers.
La TVA sur prix total
La TVA sur prix total (applicable si le marchand achète un bien à un professionnel assujetti à la TVA). Si la personne qui acquiert le bien est en mesure de déduire la TVA, le marchand de biens en SASU peut opter pour la TVA sur le prix total. La TVA s’applique alors sur le prix total de la revente.
Le règlement des frais notariaux
Les opérations d’achat-revente exigent l’intervention d’un ou d’une notaire.
Bien que le marchand de biens puisse bénéficier de frais amoindris par rapport à ceux attribuables aux particuliers (autour de 7 à 9 %), il doit tout de même payer des frais de notaire allant de 2 % à 4 % selon le prix de vente du bien immobilier.
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Marchand·e de biens : les inconvénients de la SASU
Certes, la création d’une SASU est un choix juridique avantageux. Cela étant, quelques inconvénients sont à connaître avant d’arrêter votre décision.
Les formalités réglementaires d’une constitution de SASU et la rédaction des statuts représentent des étapes plus laborieuses que lors d’une création d’entreprise individuelle.
Administrativement, le ou la marchand·e de biens est soumis·e à une tenue méthodique de la comptabilité et des livres comptables.
Enfin, du fait de la bonne couverture sociale dont bénéficie le ou la présidente de la SASU, les cotisations sociales sont plus élevées.
Marchand de biens & SASU : le mémo
Voici, pour conclure, les points à retenir de cet article :
un·e marchand·e de biens peut choisir la SASU pour exercer son activité ;
l'imposition des bénéfices réalisées par la SASU est de 15 % ou 25 % ;
la société peut opter pour la TVA sur marge ou la TVA sur le prix total ;
le ou la marchand·e de biens devra payer des frais de notaire allant de 2 % à 4 % selon le prix de vente de chaque bien immobilier ;
la SASU requiert une tenue comptable méthodique.
Ce dernier point représente un réel défi pour vous ? Vous saurez tout sur la comptabilité de la SASU ici !
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