Qu’est ce qu’une SCI d’attribution ?
Publié le 1 novembre 2022
par Amel Addoun
Mis à jour le 24 mars
4 min. de lecture
Publié par Amel Addoun
Relu par Amandine Dujardin
Mis à jour le 24 mars
4 min
Envie d’investir à plusieurs dans un projet immobilier à fort potentiel ? La SCIA est LE statut juridique parfait pour vous. Dans une société civile immobilière d'attribution, les associé·es acquièrent ou construisent un bien immobilier en vue d'en obtenir la propriété. Dans cet article, nous vous disons tout sur la SCI d’attribution !
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Qu'est-ce qu'une SCI d’attribution ?
SCI d’attribution : définition
La SCI d’attribution permet à 2 associé·es ou plus d’entreprendre l’acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de leur division par fraction.
Lors de sa création, les associé·es participent à la constitution du capital social. En échange, ils reçoivent des fractions de la SCI d’attribution.
Cette forme juridique est idéale pour :
mener des projets immobiliers d’envergure, dans le cadre d’une association ;
réaliser des opérations par des investisseurs dans un projet immobilier.
📌 Exemple : l'achat d'un immeuble qui sera ensuite divisé en lots avec différents appartements attribués aux associés de la SCIA.
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L’attribution des biens aux associé·es
Dans le cadre d’une SCI d’attribution, l’assignation des lots peut s’effectuer de différentes manières.
L’attribution en pleine propriété
Chaque associé·e accède à la propriété en fonction de la fraction qui lui a été accordée lors de la création de la SCI d’attribution.
L’attribution en nue-propriété
Chaque associé·e est propriétaire mais ne peut pas utiliser le bien immobilier.
L’attribution de jouissance
L'associé·e dispose d’un droit d’usage exclusif sur la fraction des biens qui lui a été attribué. Il ou elle peut en percevoir les revenus si le bien a été loué.
Comment créer une SCI d'attribution ?
Pour créer une SCI d’attribution, il est nécessaire d’obtenir en premier lieu son immatriculation.
Les étapes sont exactement les mêmes que pour une SCI classique :
rédiger les statuts ;
réaliser des apports au capital social ;
publier une annonce légale de création de SCI ;
déclarer la création de l'entreprise au guichet unique de l'INPI.
Bon à savoir 💡
Les statuts doivent impérativement contenir les informations suivantes :
la forme juridique ;
l’objet social ;
la dénomination sociale ;
le montant du capital social ;
l'adresse du siège soical ;
la durée de vie de la SCI.
Shine a rédigé le guide ultime pour faire le bon choix de statut juridique !
Le capital social d'une SCI d’attribution
En théorie, il n’existe pas de plafond minimum pour la création du capital social d'une SCI d’attribution.
En contrepartie de leur apport dans le capital, les associés reçoivent des parts sociales. Ils peuvent effectuer plusieurs types d'apports en SCI :
des apports en numéraire ;
des apports en nature ;
des apports en industrie.
La SCI peut donc être constituée avec 1 € seulement de capital mais elle possède généralement un capital élevé.
C'est logique car le montant du capital social doit être au minimum égal au prix d’achat ou de construction du bien immobilier.
💡
Il n'est pas rare que la SCI d'attribution opte pour un capital variable pour faciliter les entrées et sorties des associé·es.
Le fonctionnement de la SCI d'attribution
Chaque associé·e dispose d'un droit de vote proportionnel à la part détenue dans le capital social. Les statuts peuvent cependant déroge à cette règle.
Les associé·es doivent nommer un gérant ou une gérante pour gérer la SCI au quotidien. Le ou la gérant·e représente légalement la société aux yeux des tiers.
Le régime fiscal d'une SCI d’attribution
La SCI d’attribution est soumise au régime de la transparence fiscale.
La SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (et non à l'impôt sur les sociétés) et chaque associé·e paie l'impôt en fonction de la quote-part détenue dans le capital social. Les bénéfices de chaque associé sont incorporés dans leurs revenus globaux.
La responsabilité des associés d’une SCI d’attribution
À la différence des sociétés commerciales (SARL, SAS...), la SCI comporte une responsabilité illimitée. Il faut prendre en considération ce risque financier.
La contribution des associé·es de la SCI aux pertes est limitée au prorata de leur participation au capital.
Les créanciers ne peuvent entreprendre aucune action contre les associés à titre individuel sauf si les fonds de la SCI d’attribution sont insuffisants et la mise en demeure adressée à cette dernière restée infructueuse (on parle de responsabilité subsidiaire).
Les associé·es sont tenus de répondre aux appels de fonds initiés par le ou la gérant·e, dans le but d’acquérir, de construire ou d’aménager un bien détenu par la SCI d’attribution.
Quel est l'avantage principal de la SCI d’attribution ?
La souplesse qu’elle offre aux associé·es est son plus bel atout. En mutualisant leurs apports, les associé·es peuvent entreprendre des projets de grande envergure et être propriétaires de biens qu'ils n'auraient peut-être pas pu acheter seuls.
La dissolution d’une SCI d’attribution et ses conséquences
La SCI d’attribution est soumise à la même procédure de dissolution et de liquidation qu’une SCI classique. Un liquidateur est désigné par l’assemblée générale des associés au moment du vote de la dissolution, afin de procéder au partage de la SCI d’attribution.
Le liquidateur établit ensuite le partage entre les associés par acte authentique et le soumet à l’approbation de l’ensemble des associés.
L'acte de partage marque la fin de la SCI puisque l'objet social est réalisé. La SCI est dissoute et les lots sont répartis entre les associés.
Les associé·es deviennent propriétaires de la fraction de l’immeuble qui leur a été attribuée. Ils se retrouvent en situation de copropriété.
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La SCI d’attribution : une alternative intéressante à la SCI
La SCI d’attribution ou SCIA est une cousine très proche de la SCI. Elle permet aussi d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier.
Mais la principale différence entre la SCI et la SCIA est que la SCIA a pour but l'acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de leur répartition entre les différents associé·es.
Cette forme juridique est donc particulièrement adaptée aux projets très ambitieux menés par un groupe d'investisseurs.
Pour aller plus loin, découvrez notre article sur les types de sociétés civiles.
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