Comment changer le régime fiscal d’une SCI ?
Publié le 22 novembre 2022
par Pierre Ecuvillon
4 min. de lecture
Publié par Pierre Ecuvillon
Mis à jour le 31 mai
4 min
Les associé·es d’une Société Civile Immobilière (SCI) ont le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Habituellement, une SCI nouvellement créée est assujettie à l’IR. Mais ce mode d’imposition n’est pas forcément définitif. Diverses raisons peuvent inciter une SCI à basculer vers le régime de l’IS. Découvrons ensemble comment changer le régime fiscal d’une SCI (et les conséquences de ce changement).
Pour quelles raisons changer le régime fiscal de la SCI ?
Le choix du régime d’imposition s’opère dès la création de la SCI sur le site du guichet unique de l'INPI. À ce moment, il peut être plus rassurant d’opter pour l’impôt sur le revenu.
Plus tard dans la vie de la SCI, certains éléments peuvent inciter les associé·es à passer à l’IS 👇
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1. Les arguments financiers
Une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu est soumise au principe de transparence. Les associé·es paient directement leur IR au prorata de leur participation au capital social.
Les barèmes de l’impôt sur le revenu sont appliqués comme suit :
en dessous de 11 294 € : 0 % ;
entre 11 295 € et 28 797 € : 11 % ;
entre 28 798 € et 82 341 € : 30 % ;
entre 82 342 € et 177 106 € : 41 % ;
plus de 177 106 € : 45 %.
Si la SCI génère suffisamment de revenus pour faire passer la majorité des associé·es à la tranche de prélèvement de 30 %, il est plus avantageux d’opter pour l’IS, dont le taux normal est de 25 %.
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Une SCI peut bénéficier d’un taux d’IS réduit (15 %) si ses bénéfices sont inférieurs à 42 500 € et qu’au moins 75 % de son capital est détenu par des personnes physiques.
2. Le changement d’activité de la SCI
La SCI peut être contrainte d’adopter un régime d’imposition spécifique si elle change d’activité.
Cet événement survient notamment si elle propose la location meublée. Il s’agit d’une activité à caractère commercial qui est seulement compatible avec le régime de l’impôt sur les sociétés.
Changement de régime fiscal d’une SCI : les modalités
Convocation d’une assemblée générale
Le changement du régime fiscal d’une SCI est soumis au à la décision des associé·es.
Le gérant ou la gérante de SCI doit convoquer une assemblée générale et soumettre au vote une résolution relative au type d’imposition. Pour être adopté, le basculement vers l’impôt sur les sociétés doit recueillir l’unanimité des votes.
Notification au service des impôts
Après le vote du changement de régime fiscal, les associé·es de la SCI doivent contacter le service des impôts des entreprises (SIE) par écrit. Cette formalité doit être réalisée dans les trois premiers mois de l’exercice pour que le changement de régime fiscal concerne l’année en cours.
Exemple : si vous voulez bénéficier de l'IS en 2024, il faut faire la demande avant le 31 mars 2024.
La lettre adressée au SIE doit reprendre les informations suivantes :
➡️ la raison sociale de la SCI ;
➡️ l’identité de chacun des associé·es (noms, prénoms, adresses postales) ;
➡️ l’adresse du siège social de la SCI ;
➡️ la répartition du capital social.
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Les conséquences du passage à l’IS pour une SCI
Le passage à l’IS peut être avantageux mais entraîne de nouvelles obligations pour la SCI. Mieux vaut en prendre conscience avant d’opérer le basculement.
1. Établir le bilan d’ouverture
Dans les 60 jours suivants le changement de régime fiscal, la SCI doit produire une déclaration 2072-S-SD et l’envoyer au SIE. Cette déclaration doit reprendre l’actif et le passif de l’exercice précédent.
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Pour aller plus loin, voici comment remplir le formulaire 2072-S-SD en ligne.
2. Tenir une comptabilité d'engagement
La comptabilité d’une SCI soumise à l’IS doit être réalisée suivant la méthode de la comptabilité d’engagement.
La SCI suit les règles du Plan comptable général (PCG) et enregistre les différentes opérations affectant son patrimoine dans le livre-journal et le grand livre.
3. Établir les comptes annuels
Les comptes annuels d’une SCI comprennent trois éléments :
1️⃣ Le bilan comptable reprenant les éléments de l’actif et du passif de l’exercice.
2️⃣ Le compte de résultat laissant apparaître les charges et les produits de la SCI.
3️⃣ L’annexe légale qui complète les documents précédents.
Une fois produits, ces éléments doivent être approuvés par les associé·es de la SCI à l’occasion d’une assemblée générale ordinaire. Ils sont ensuite transmis au greffe du Tribunal de commerce.
⚠️
Les obligations comptables d’une SCI soumise à l’IS impliquent l’utilisation d’un logiciel de comptabilité ou le recours à un·e expert·e-comptable.
Changer le régime fiscal d’une SCI : le récap’
Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, la SCI peut demander le basculement vers l’impôt sur les sociétés pour des raisons financières ou en cas de changement d’activité. Pour que ce changement ait lieu, tous les associé·es de la SCI doivent être d’accord.
Seul bémol : l’IS implique des obligations plus importantes pour la SCI en termes de comptabilité.
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