Quelles sont les charges déductibles en SCI ?
Publié le 30 août
par Irène Saindon
3 min. de lecture
Publié par Irène Saindon
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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier mis à la location via une Société civile immobilière (SCI) ? Vous savez alors que vos recettes locatives doivent être déclarées à l’administration fiscale. Bonne nouvelle, il est possible d’optimiser votre fiscalité en déduisant un certain nombre de charges des loyers perçus. Nous allons explorer les charges déductibles en SCI et vous donner des conseils pratiques pour optimiser vos déclarations !
Les dépenses d’entretien et de réparation
Les dépenses liées à l’entretien courant et aux réparations du bien immobilier sont généralement déductibles des revenus fonciers de votre SCI.
Cela concerne divers types de travaux :
peinture ;
plomberie ;
menuiserie ;
et tout autre travaux permettant de maintenir ou remettre le bien en bon état.
📌 Exemple : si votre SCI engage des frais pour refaire la peinture d’un appartement et remplacer quelques tuyaux de plomberie défectueux, ces dépenses seront déductibles. Vous devez conserver toutes les factures correspondantes et vous assurer que les travaux soient effectués en respectant la législation pour pouvoir bénéficier de cette déduction.
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Les frais d’amélioration
Lorsqu’elles concernent des locaux d’habitation, les frais d’amélioration (ajouter des équipements nouveaux ou des éléments de confort modernes) sont déductibles des charges en SCI. Les aménagements doivent adapter le logement aux conditions de vie contemporaines, et améliorer le bien-être des occupants.
📌 Exemple : l’installation d’un système de climatisation dans un appartement ou la rénovation de la salle de bain pour y intégrer une douche à l’italienne sont déductibles.
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Pour les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, seules certaines dépenses pourront être déduites : celles qui rendent le local accessible aux personnes en situation de handicap, celles qui protègent le local contre les effets de l’amiante.
Par exemple, l’installation de rampes d’accès pour fauteuils roulants sera éligible à la déduction.
Les charges de copropriété
Les frais de copropriété, comme les charges communes, l’entretien des parties communes, et les dépenses liées au gardiennage, font partie des charges déductibles pour une SCI.
Attention à ne pas les confondre avec les charges locatives, qui sont récupérables auprès du locataire.
📌 Exemple : les coûts de nettoyage et de maintenance de l’ascenseur ou l’installation d’un nouveau système de sécurité dans les parties communes sont des charges que la SCI peut déduire.
La SCI peut déduire de son revenu foncier annuel les provisions pour charges de copropriété réellement versées au syndic, même si elles sont régularisées lors de l’exercice suivant. Si la SCI paie des provisions plus élevées que les dépenses réelles pour l’année en cours, elle pourra déduire la différence l’année suivante lors de la régularisation.
📌 Exemple : si la SCI verse 10 000 € de provisions pour charges en 2023 et que les dépenses réelles s’élèvent à 8 000 €, elle pourra récupérer le surplus de 2 000 € l’année suivante et réduire les charges dont elle devra s’acquitter.
Les charges liées à l’emprunt
Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la rénovation, ou l’entretien du bien immobilier, font partie des charges déductibles pour une SCI. Les frais de dossier, les primes d’assurance emprunteur, et les frais de garantie sont inclus. Vous devez conserver une trace complète de toutes ces dépenses pour garantir leur déductibilité.
📌 Exemple : si la SCI a contracté un prêt pour financer la rénovation d’un immeuble de rapport, les intérêts versés pour ce prêt sont déductibles du revenu foncier de la société.
Les frais de gestion
Les charges de gestion locative, comme les honoraires de gestion, les frais de rédaction de bail, et les primes d’assurance pour les loyers impayés sont déductibles. Ces frais doivent être justifiés et correspondre à des services réellement rendus.
📌 Exemple : les dépenses engagées pour payer un gestionnaire d’immeubles tiers sont déductibles à leur valeur exacte.
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Les charges d’impôt et de taxe foncière
La taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères, des impôts locaux directement associés à la propriété de l'immeuble sont déductibles. La taxe d'habitation peut être incluse à condition qu'elle soit acquittée par la SCI et non par le locataire.
Les pénalités pour retard ou défaut de paiement des impôts dus aux collectivités locales ou à certains établissements publics sont également déductibles.
Les autres types d'impôts (impôts sur le revenu, taxe d'urbanisme, prélèvements sociaux) qui ne sont pas spécifiquement liés à la propriété, ne sont pas déductibles.
Récap’ des charges déductibles en SCI
Sont déductibles pour une SCI les charges suivantes :
dépenses d’entretien et de réparation ;
frais d’amélioration ;
charges de copropriété ;
charges liées à l’emprunt ;
frais de gestion ;
charges d’impôt et de taxe foncière.
Pour aller plus loin, nous vous invitons à découvrir les différentes formes de SCI.
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