Découvrez les 6 étapes de création d’une SCI en détail
Publié le 19 juillet 2022
par Maureen Damman
10 min. de lecture
Publié par Maureen Damman
Mis à jour le 26 novembre
10 min
L’immobilier est votre dada 🐎 ? Alors la société civile immobilière (SCI) est peut-être ce qu’il vous faut ! Cette société permet d’optimiser la gestion de biens immobiliers mais aussi de faciliter la transmission de votre patrimoine.
Vous souhaitez créer une SCI mais vous craignez les formalités et les démarches administratives car vous ne connaissez rien à la création d’entreprise ? Pas de panique, voici les 6 étapes pour créer sa SCI facilement et rapidement avec Shine !
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L’article est mis à jour suite à l’entrée en vigueur du guichet unique.
Étape 1 : la rédaction des statuts de la SCI
Comment rédiger les statuts d’une SCI ?
Les statuts définissent les règles de fonctionnement et d’évolution de votre société. Ils doivent obligatoirement faire l’objet d’un écrit (acte sous seing privé ou acte authentique). En cas d’apport d’un bien immobilier au capital, un acte notarié est indispensable.
Attention : la rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante lorsque vous montez votre SCI. Vous devez y être extrêmement vigilants. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour les rédiger.
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Quelles sont les mentions obligatoires dans les statuts d’une SCI ?
Les statuts doivent comporter les mentions suivantes :
La forme de la société : société civile immobilière (SCI).
La raison sociale (le nom de l’entreprise). Vous êtes libre sur ce point. Il peut cependant être utile de vérifier la disponibilité du nom choisi auprès de l’INPI.
L’objet social : l’activité exercée, que ce soit l’acquisition, l’administration ou la gestion d’un bien immobilier. ⚠️ L’objet social ne doit pas être commercial.
Le siège social : l’adresse officielle de la société définie par les associés. Si la SCI n’a pas de locaux, le siège social peut être fixé au domicile du gérant. Nous vous en disons plus sur la domiciliation d'une SCI dans cet article.
Le montant du capital social : tous les apports de biens et d’argent qui sont utiles à la société.
La durée de la société : la durée maximale d’une société est de 99 ans.
Les apports des associé·e·s : si l’apport est réalisé en numéraire, vous devez préciser la somme apportée et les modalités de versement. Si c’est un apport en nature, l’évaluation de l’apport doit être indiquée ainsi que l’identité de l’associé apporteur et le nombre de parts reçues en contrepartie.
Les modalités de fonctionnement de la société : vous pouvez inclure des règles sur la prise de décision collective (convocation, quorum, majorité), des règles relatives au gérant de la SCI (pouvoirs…), les modalités de cession des parts sociales, etc.
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Vous voulez créer une SCI familiale ?
La SCI familiale est une forme particulière de SCI qui ne peut être créée qu’entre membres d’une même famille. Cette forme sociale facilite considérablement la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Nous vous en disons plus sur les autres types de SCI (SCI d’attribution, SCI de construction-vente…) pour ne pas vous tromper lors de la création de votre société !
Quelles sont les mentions complémentaires pouvant être ajoutées dans les statuts d’une SCI ?
De nombreuses autres informations peuvent être précisées dans les statuts de la SCI.
Par exemple, vous pouvez ajouter :
Une clause limitant la responsabilité des enfants mineurs associés dans la SCI. Rappelons que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Pour éviter de faire peser une telle responsabilité sur un mineur, les statuts peuvent prévoir un aménagement en limitant sa responsabilité au montant de son apport par exemple.
Une clause de variabilité du capital.
Les règles de nomination et de révocation du gérant.
La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social : il s’agit généralement du 31 décembre mais il peut y avoir des clôtures décalées.
Les modalités de dissolution de la SCI, etc.
Pour vous aider à choisir entre une SCI classique ou à capital variable, voici les avantages et inconvénients d'une SCI à capital variable.
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Étape 2 : la nomination du gérant de la SCI
Qui peut être gérant d’une SCI ?
Le gérant de la SCI s’occupe de la gestion courante de la société. Il peut être :
une personne physique ou une personne morale ;
associé ou non-associé de la SCI.
Il est possible de nommer plusieurs gérants dans une SCI. Il doit être majeur ou mineur émancipé.
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Un enfant mineur ne peut donc pas être gérant. En revanche, il peut devenir associé dans une SCI. S’il n’est pas émancipé, l’autorisation des représentants légaux est nécessaire. Dans les faits, ce sont majoritairement les parents qui constituent la SCI avec le souhait d’y intégrer leurs enfants mineurs.
Comment nommer le gérant de la SCI ?
Le gérant de la SCI est nommé :
directement dans les statuts de la SCI ;
par un acte séparé des statuts ;
par une décision des associés prise à la majorité des voix.
Le gérant doit accepter ses fonctions en signant l’acte de nomination avec la mention « bon pour acceptation des fonctions de gérant ».
Étape 3 : la constitution et le dépôt du capital de la SCI
Le capital de la SCI
Le capital social est constitué :
d’apports en numéraire (argent) ;
d’apports en nature (immeuble, matériel…). Dans ce cas, l’évaluation d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire.
En échange de leur apport, les associé·e·s reçoivent des parts sociales.
Il n’y a pas de minimum requis pour le capital de la SCI : vous pouvez en principe créer une SCI avec 1 euro de capital.
Concrètement, à quoi sert le capital social ?
Le capital social est une garantie financière pour les partenaires de la société permettant d’éponger les dettes en cas de difficultés financières.
Opter pour un capital à la hauteur de votre pérennité et de vos possibilités d’évolution est préférable si vous souhaitez obtenir des financements externes.
Comment déposer le capital d’une SCI ?
⚠️ Le dépôt de capital social sur un compte bloqué n’est pas obligatoire en SCI.
Contrairement aux sociétés commerciales, l’attestation de dépôt de fonds délivrée après blocage du capital par le dépositaire des fonds (banque, notaire) n’est pas indispensable pour immatriculer votre société. Seuls les apports sont obligatoires.
Mais même si l'ouverture d'un compte en banque pour y déposer le capital n’est pas obligatoire, elle reste recommandée. La plupart des SCI passent par cette étape.
Déposer le capital sur un compte en banque permet de s’assurer de réunir tous les apports nécessaires. Cela oblige également les associés à déposer leurs apports en une fois et ainsi à libérer le capital de la SCI entièrement.
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Dépôt de capital, rédaction des statuts, ouverture d’un compte pro… Shine Start prend en charge toutes les démarches de création de votre SCI ! C’est simple et entièrement en ligne.
La signature des statuts de la SCI
Dernière étape, tous les associés doivent parapher chaque page des statuts et les signer. Il faut savoir que les statuts ne sont pas figés : vous pourrez les faire évoluer au cours de la vie de la société.
Étape 4 : la publication d’une annonce légale de constitution de la SCI
Où publier l’annonce légale de constitution de la SCI ?
Grâce à la publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé, vous faites savoir la naissance de votre société.
Il s’agit d’une démarche administrative obligatoire qui peut être bénéfique pour votre société puisqu’elle permet d’informer les personnes susceptibles d’être intéressées comme de futur·e·s locataires.
Cette annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) de votre choix situé dans le département du siège social de la SCI. Il s’agit d’une formalité payante.
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Le non-respect de cette formalité entraînerait l’impossibilité d’immatriculer la société et donc empêcherait le lancement des activités.
Que contient l’annonce légale de constitution de la SCI ?
Certaines mentions sont obligatoires dans la publication de l’annonce légale :
Le nom de la société (sa dénomination sociale).
La date de signature des statuts et la nature de l’acte (acte sous seing privé ou acte authentique).
La forme juridique (SCI).
Le montant du capital social (préciser si la SCI est à capital variable).
L’objet de la SCI.
La durée de la société.
Le nom et l’adresse du ou des gérants.
L’adresse du siège social de la SCI.
Les modalités de cession des parts sociales.
La ville du greffe où la société sera immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).
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Un modèle de mention type sur la cession des parts sociales
Voici les éléments à indiquer et éventuellement à modifier selon votre situation : « les parts sociales sont librement cessibles au profit d’un associé. Toute cession à un tiers de la société est soumise au préalable à agrément de la collectivité des associés réunis en Assemblée Générale ».
Étape 5 : la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI
Comme toutes les sociétés, la SCI doit déclarer ses bénéficiaires effectifs.
Qu’est-ce que cela signifie ? La déclaration des bénéficiaires effectifs d’une société vise à identifier les personnes physiques qui contrôlent directement ou indirectement cette société.
En clair, il s’agit :
des personnes détenant plus de 25 % des parts sociales ;
des personnes contrôlant les organes de direction, d’administration ou de gestion de la société ou l’assemblée générale des associés.
Cette déclaration peut être faite au moyen du formulaire Cerfa M'BE « déclaration relative au(x) bénéficiaire(s) effectif(s) d’une société ». Ce formulaire est à joindre à votre dossier d’immatriculation.
Dans une SCI, la plupart du temps, le bénéficiaire effectif est le gérant personne physique de la SCI mais ce n’est pas toujours le cas. Vous devez déclarer au moins une personne, si vous n’arrivez pas à identifier une personne, il faut déclarer le gérant de la SCI.
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Le cas du groupement familial
Le bénéficiaire effectif peut être un groupement familial dans le cas d’une SCI familiale par exemple. Dans ce cas, il faut déclarer tous les associés membres d’une même famille.
Étape 6 : la constitution et le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI
Nous y sommes presque ! Pour finaliser la création de votre SCI, vous devez constituer un dossier de création de SCI.
À qui transmettre le dossier de création d’une SCI ?
Le guichet unique de l’INPI
Le site formalites.entreprises.gouv.fr vous permet de réaliser l’ensemble des formalités nécessaires à la création de votre SCI en ligne.
C’est une petite révolution parce qu’avant 2023, il fallait trouver le bon interlocuteur compétent pour étudier votre dossier (greffe du tribunal, CFE…) et ce n’était pas toujours facile !
Shine Start
Si accomplir ces formalités de création seul vous semble compliqué, Shine Start peut s’occuper de la création de votre SCI. Nous remplissons votre dossier et vous n’avez plus qu’à attendre votre Kbis.
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Quels sont les documents nécessaires pour créer une SCI ?
Le dossier d’immatriculation de la SCI doit contenir un certain nombre de documents comme :
✅ Le formulaire M0 de SCI (à compléter en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI). C’est à ce moment que vous devrez choisir notamment le régime fiscal de votre SCI (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu).
✅ Un exemplaire original des statuts datés, signés et paraphés par les associés.
✅ Un justificatif d’occupation du siège social. Il peut s’agir d’un contrat de bail, d’un contrat de domiciliation ou d’un justificatif de domicile comme une facture d’énergie de moins de trois mois.
✅ L’attestation de parution de l’annonce dans un journal d’annonces légales.
✅ L’acte de nomination du gérant (s’il n’est pas désigné dans les statuts).
✅ Si le gérant est une personne physique : une pièce d’identité (carte d’identité, passeport ou titre de séjour) et une attestation sur l’honneur de non-condamnation et de filiation. Vous trouverez un modèle sur le site de la CCI de Paris.
✅ Si le gérant est une personne morale : un extrait de Kbis de moins de 3 mois.
✅ La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.
✅ Un chèque destiné au greffe chargé de l’immatriculation de la SCI.
D’autres documents peuvent vous être demandés dans certains cas particuliers.
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Vous avez oublié des pièces ?
Pas de panique, lorsque le dossier est incomplet, on vous demandera de fournir des documents complémentaires. Vous pourrez transmettre ces documents directement en ligne sur le site de l’INPI.
Création d’une SCI : quels sont les coûts ?
Les frais incontournables
Afin d’éviter les mauvaises surprises, voici un récapitulatif des coûts de création d’une SCI :
La constitution du capital social : à partir de 1 € (et souvent plus).
Les frais d’immatriculation : 66,88 €.
Les frais d’annonces légales s’élèvent à 185€ HT ou 217 € HT pour les SCI domiciliées à Mayotte ou à la Réunion.
La déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41 €.
Les frais variables
Pour les documents administratifs (dont la rédaction des statuts de la SCI), il faut compter 200 € HT en moyenne si vous passez par une plateforme juridique. Visez plutôt les 1 500 € et 2 500 € si vous vous faites accompagner par un avocat ou comptable.
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Les associés qui ont avancé des frais pour la création de la SCI peuvent se faire rembourser par la société une fois qu’elle est constituée à deux conditions cumulatives :
les frais doivent être en lien avec le début de votre activité ;
les frais ont été engagés lors des 6 mois précédant l’immatriculation de la société.
Et après le dépôt de votre dossier de création de SCI ?
Votre dossier dûment complété, vous pouvez le transmettre sur le site de l’INPI pour obtenir l’immatriculation de votre SCI. L’immatriculation de la structure correspond à la naissance officielle de votre société.
C’est une étape essentielle qui vous permettra de recevoir :
votre extrait Kbis ;
un numéro de SIRET et un numéro de SIREN.
L’extrait Kbis prouve l’existence de la société civile immobilière et permet d’effectuer tous les actes nécessaires. Il s’agit de la carte d’identité de votre SCI.
Créer une SCI facilement avec Shine
Créer sa SCI avec Shine Start, comment ça marche ?
Créer une SCI simplement et sans y passer des heures, vous en rêvez 🤩 ? Shine Start vous accompagne tout au long du parcours de création de votre SCI :
Un expert-comptable partenaire vous aide à rédiger vos statuts.
Vous ouvrez votre compte Shine pour y déposer le capital de votre SCI.
Nous constituons votre dossier et l’envoyons au guichet unique de l’INPI.
C’est terminé : il ne vous reste plus qu'à attendre votre extrait Kbis et votre numéro de SIRET !
Combien de temps pour créer une SCI ?
Si vous créez votre SCI seul, le délai est très variable. Mais si vous choisissez d’être accompagné, votre SCI peut être créée en quelques jours ! Avec Shine Start :
vous obtenez vos statuts en 24 heures ;
vous déposez votre capital en 5 minutes ;
vous recevrez votre Kbis en 72 heures maximum.
À retenir : les 6 étapes de création d’une SCI
Pour créer une SCI, vous devez respecter les étapes suivantes :
la rédaction des statuts de la société civile immobilière ;
la désignation du gérant de la SCI ;
la constitution et le dépôt du capital de la SCI ;
la publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé ;
la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI ;
la constitution et le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI.
Vous savez désormais comment créer une SCI, à vous les projets immobiliers 🏘 ! Si vous vous demandez quelle banque choisir pour une SCI, cet article est tout indiqué !
Si l’envie vous prend de faciliter vos démarches de création, Shine Start vous accompagne dans la création de votre SCI !
