Créer une SCI après un achat immo : c’est possible ?
Publié le 8 septembre 2022
3 min. de lecture
Publié par Amandine Dujardin
Mis à jour le 21 mai
3 min
L’orientation des statuts de la SCI est relativement souple. Le fonctionnement d’une société civile immobilière se base sur le même principe qu’une SARL. Cependant, la SCI a pour seule vocation la gestion, la mise en location ou la commercialisation de biens immobiliers. Mais, peut-on créer une SCI après un achat immobilier ? Affirmatif. Découvrons les particularités de cette démarche.
Pourquoi créer une SCI après un achat immobilier ?
L’avantage principal de la SCI, c’est de pouvoir acquérir un bien immobilier à plusieurs. Ainsi, il est préférable de créer une SCI avant un achat immobilier. Cela dit, rien ne vous empêche de créer une SCI après un achat immobilier.
Par la suite, vous pouvez intégrer un bien immo à la création de la SCI. Cela vous permettra notamment de gérer l’ensemble de votre patrimoine par le biais d’une seule entreprise (et donc de faciliter la gestion comptable de votre activité).
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Quels biens immobiliers peut-on intégrer à une SCI ?
Tous les types de biens immobiliers peuvent être intégrés à une SCI :
un immeuble ;
un local professionnel ;
une maison/un appartement ;
une chambre étudiante ;
une résidence saisonnière ;
une place de parking…
Cela dit, gardez à l’esprit que vous vous déchargez de tous vos droits en cédant une propriété à une SCI fraîchement créée. En d’autres termes, la cession d’un bien à une SCI équivaut à sa vente. Celle-ci peut avoir lieu à la création ou à tout autre moment, après la constitution de la SCI. Au moment venu, de nouvelles parts sociales sont données à l'apporteur en contrepartie de son apport en nature.
Comment transférer un bien immobilier dans une SCI ?
Pour procéder au transfert d’un bien immobilier à une SCI, plusieurs étapes doivent être suivies par l’apporteur.
1. Évaluation de l’apport
Primo, les associé·es de la SCI doivent procéder à l’évaluation de la valeur du bien immobilier transféré. Ils peuvent aussi se rapprocher d’un commissaire aux apports pour effectuer cette estimation. Cette étape est indispensable pour éviter tout litige au sein des associés. Et pour cause : en cas de sous-estimation ou de surestimation, la responsabilité des gérants de la SCI peut être engagée.
À noter ✏️
Si l’apport a lieu à la création de la société, l’apport doit obligatoirement figurer sur un acte authentique délivré par un notaire.
2. Signature de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
Deuxio, l’apporteur devra remplir une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie de la commune où est situé le bien en question. Ce processus est aussi appelé "purge du droit de préemption". Grâce à son droit de préemption, la mairie est prioritaire sur l'acquisition du bien immobilier si elle souhaite l’acheter. Elle dispose d’une durée de 2 mois pour manifester son envie d’acquérir le bien. Une absence de réponse équivaut à un refus.
💡
En cas de location, les locataires n’ont pas de droit de préemption.
3. Autres formalités administratives
Tertio, d’autres formalités administratives doivent être effectuées afin de transférer un bien immobilier dans une SCI après sa création :
constat et acquittement de la plus-value ;
publicité foncière ;
acquittement du droit d’enregistrement.
Nous vous invitons à retrouver le détail de ces procédures dans notre article dédié au transfert d'un bien immobilier vers une SCI.
🚨
En cas d'augmentation de capital social, les associé·es de la SCI devront suivre la procédure prévue dans les statuts. Par exemple, ils pourraient avoir à organiser une assemblée générale extraordinaire pour acter l’apport en nature. Les statuts de la SCI seront obligatoirement modifiés et publiés dans un journal d’annonces légales.
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Créer une SCI après un achat immo : ce qu’il faut retenir
Pour récapituler, gardez en tête qu’il est toujours préférable d’acheter des biens immobiliers avant la création de la SCI.
Créer une SCI après un achat immo reste possible, mais le transfert de biens immobiliers dans une SCI n’est pas gratuit.
En effet, vous devrez payer les droits d'enregistrement pour une augmentation de capital si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. Les droits d’enregistrement s'élèvent à 5 % de la valeur du bien dans ce cas précis. Vous devrez également payer la plus-value immobilière. Enfin, et si vous transférez un achat immo lors de la création de la SCI, vous devrez payer les frais notariés liés à la rédaction de l’acte authentique.
Pour aller plus loin, voici un guide sur l'achat en viager en SCI.
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