Quels documents pour créer une SCI ?

Publié le 20 juin 2023

par Victoria Grimaldi

5 min. de lecture

Publié par Victoria Grimaldi

Mis à jour le 15 novembre

5 min

Vous avez besoin de gérer un patrimoine immobilier ? Alors la SCI (société civile immobilière) est la société qu’il vous faut !

Mais créer une SCI, ce n’est pas toujours évident. Nous vous dressons la liste des 9 documents indispensables à la création de votre SCI pour éviter de chercher partout les papiers dont vous aurez besoin au moment où vous créerez votre société.

Gardez bien au chaud cet article pour les retrouver facilement 🗃 !

# 1 Le formulaire de constitution de la SCI

Il s’agit du formulaire M0 de création d’une SCI. Depuis 2023, vous pouvez remplir ce formulaire Cerfa en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI. 

Il faut simplement sélectionner « créer une entreprise » puis choisir la forme de la société : « personne morale » puis « société civile immobilière ». Vous accéderez ensuite directement au formulaire permettant d’immatriculer votre SCI. 

Ce formulaire contient plusieurs rubriques à remplir : 

• la description de la société créée (dénomination sociale…) ;

• l’activité exercée (date de début, nature…) ;

• l’identité des dirigeant·es et associé·es ;

• l’option fiscale choisie (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés en SCI)…

👉 Il doit être signé par le ou la représentant·e légal·e de la SCI.

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# 2 Un exemplaire des statuts de la SCI

Il s’agit d’une copie des statuts de la SCI paraphés, datés et signés par tous les associé·es de la SCI. 

Dans une SCI, les statuts sont obligatoirement rédigés à l’écrit : 

✅ Par acte sous seing privé : ils sont rédigés entre les associé·es sans formalisme particulier.

✅ Par acte authentique : il s’agit d’une obligation en cas d’apport en nature d’un bien immobilier. Dans ce cas, ils doivent être rédigés par un notaire.

Ils comprennent diverses informations permettant de gérer le fonctionnement de la SCI : 

• l’objet social de la SCI ;

• la dénomination sociale ;

• le montant du capital social ;

• la durée de la société ;

• le siège social ;

• les règles de vote aux assemblées générales ;

• les conditions de cession des parts sociales…

# 3 Un justificatif d’occupation du siège social

Il vous faut également un justificatif d’occupation des locaux de la SCI. Il peut s’agir :

• d’un contrat de bail commercial ;

• d’une facture de gaz, d’eau ou d’électricité ;

• d’un acte de propriété ;

• d’un contrat de domiciliation, etc.

Rappelons que la domiciliation d’une SCI peut être : 

• dans des locaux professionnels ;

• au domicile du gérant ou de la gérante ;

• dans une société de domiciliation… 

👉 Vous êtes libre de choisir !

# 4 L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales

La création de la SCI doit être portée à la connaissance des tiers. Pour cela, vous aurez besoin de rédiger une annonce légale de constitution.

Le contenu de l’annonce est réglementé. Elle doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires :

• le nom de la société ;

• la date de signature des statuts et la nature de l’acte (acte sous seing privé ou acte authentique) ;

• la forme juridique ;

• le montant du capital social (préciser si la SCI est à capital variable) ;

• l’objet de la SCI ;

• la durée de la société ;

• le nom et l’adresse du ou des gérants et gérantes ;

• l’adresse du siège social de la SCI ;

• la ville du greffe où la société sera immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;

• les modalités de cession des parts sociales.

L’annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) se trouvant dans le département du siège social de la société.

👉 Une fois fait, le journal vous remettra une attestation de parution.

# 5 L’acte de nomination du gérant de la SCI

Le ou la gérant·e de la SCI peut être une personne physique ou morale, un·e associé·e ou pas.

Sa nomination est obligatoire. Vous devez annexer à votre dossier une copie de l’acte de nomination du ou de la gérant·e certifié conforme par ce dernier. 

Dans la plupart des cas, il s’agit d’un procès-verbal d’assemblée générale. 

👉 Seule exception : ce document n'est pas utile si le ou la gérante est nommé·e directement dans les statuts.

# 6 Une pièce d’identité du gérant de la SCI

3 cas différents sont possibles selon la nature de la gérance : 

• Si le ou la gérant·e est une personne physique, il faut apporter au dossier une copie de sa pièce d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité ou passeport). 

• Si le ou la gérant·e est une personne morale, il faut fournir un extrait Kbis de moins de 3 mois ou tout autre document justifiant de l’existence légale de la personne morale. 

• Si le ou la gérant·e est une personne morale étrangère : il faut fournir un justificatif de son inscription sur un registre public étranger, éventuellement traduit en français.

# 7 Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation

Chaque gérant·e de la SCI doit également apporter une déclaration sur l’honneur de non-condamnation. Cette déclaration vise à vérifier qu’il ou elle n’est pas sous le coup d’une interdiction de gérer.

Quant à l’attestation de filiation, elle mentionne les noms et prénoms des parents du gérant ou de la gérante.

👉 Ce document prend la forme de quelques lignes à recopier et à signer. 

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# 8 Une copie de la pièce d’identité des autres associés non gérants

Comme pour les associé·es gérant·es, il faut fournir :

• une copie de la carte d’identité ;

• ou une copie du passeport.

# 9 La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI

La société civile immobilière doit remplir un formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs (M’BE) comme une société commerciale. 

Ce formulaire Cerfa vise à indiquer les personnes détenant le contrôle effectif direct ou indirect de la société. C’est une formalité ajoutée en 2016 permettant de lutter contre le blanchiment. 

En clair, il s’agit des personnes détenant au moins 25 % de la société et/ou des personnes dirigeant la société. La plupart du temps, le bénéficiaire effectif est le ou la gérant·e personne physique de la SCI mais ce n’est pas toujours le cas.

Les autres documents facultatifs pour créer sa SCI (selon les cas)

• Si vous exercez une activité réglementée : il faut produire une copie de l’autorisation délivrée par une autorité compétente, un diplôme ou un titre vous autorisant à exercer l’activité.

• Si le gérant ou la gérante n’effectue pas les formalités lui-même : un pouvoir.

• En cas de désignation d’un commissaire aux comptes : une lettre d’acceptation de la mission ainsi qu’un justificatif de l’inscription sur la liste des commissaires aux comptes.

Si vous n’avez pas tous les documents pour créer votre SCI, jetez un œil à notre article récapitulant toutes les étapes de création d’une SCI pour vérifier si vous n’avez pas oublié une étape.

Et si vous vous sentez prêt·e, nous vous accompagnons dès maintenant dans la création de votre SCI.