Société civile immobilière (SCI) familiale : le guide complet

Publié le 19 décembre 2023

par Manon Ca

4 min. de lecture

Publié par Manon Ca

Mis à jour le 4 juin

4 min

Vous avez entendu parler de la SCI familiale mais ne savez pas ce qui différencie ce type d’entreprise de la SCI classique ? Ce statut juridique peut répondre à vos attentes si vous envisagez d’investir dans des biens immobiliers en famille. Fonctionnement, intérêts, risques, étapes de création : nous vous aidons à devenir incollable sur ce sujet complexe.

Fonctionnement de la SCI familiale

La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui facilite la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCI familiale est l’une des différentes formes de SCI. Cette structure juridique immobilière est particulièrement adaptée pour gérer, transmettre et protéger le patrimoine d’une famille.

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Pourquoi créer une SCI familiale ? Les avantages

Avantages fiscaux

Dans une SCI familiale, les parents peuvent transmettre un bien immobilier en cédant des parts de leur SCI à leurs enfants. Ils bénéficient d’abattements liés aux droits de succession en ligne directe. 

Ces abattements s’élèvent à 100 000 €. Ils s’appliquent pour chacun des enfants et sont renouvelables tous les 15 ans. 

Ainsi, ils peuvent transmettre des parts sociales plutôt que des biens immobiliers pour ajuster la valeur transmise et permettre aux héritiers de devenir propriétaires au bout d'un certain temps.

Limiter les frais de succession

Au sein d’une SCI familiale, une donation de parts sociales avec réserve d’usufruit est possible.

Les parents conservent la jouissance de la propriété ou la perception des loyers (les fruits). Les enfants sont nue-propriétaires et détiennent des parts sociales qui font partie de leur patrimoine.

Des droits de mutation doivent être réglés mais ils portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cela présente donc un avantage pour limiter les frais de succession. 

Prenons un exemple : Laura a l’usufruit de sa propriété située à Bandol. Ses filles jumelles détiennent des parts de sa SCI familiale. En cas de décès, l’usufruit s’éteint. Les frais de succession des héritières sont restreints. Elles disposent de la pleine propriété du logement.

Conserver le patrimoine

Les associé·es ont un désaccord et souhaitent se séparer ? Pour céder les parts sociales de la SCI familiale, les statuts prévoient les règles de majorité à observer. Ils permettent d'anticiper d’éventuelles mésententes mais aussi d'aménager librement les règles selon vos besoins.

Les héritier·es contestent la succession ou souhaitent vendre la propriété ? La SCI permet d'éviter des conflits et de ne pas être forcé de vendre son bien !

Rappelons que la SCI familiale est une alternative à l'indivision définie par les articles 815 et suivants du Code civil.

Elle permet d'éviter les règles contraignantes de l'indivision, notamment en matière de prise de décision : l'unanimité est rarement nécessaire en SCI. Elle permet aussi de se soustraire au principe qui dit que "nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision" qui peut conduire à une vente forcée.

Sécuriser le patrimoine des concubins

Pour sécuriser le patrimoine immobilier en cas de décès, la SCI familiale est également pertinente pour les concubins. 

Voici le fil conducteur : 

1. chacun des concubins possède l’usufruit des parts de l’autre ; 

2. en cas de décès, l’usufruit des parts du survivant s’éteint ;

3. le survivant devient pleinement propriétaire de 50 % des parts ;  

4. il ou elle conserve l’usufruit des parts de la personne décédée ; 

5. le ou la survivant·e échappe à une partie des droits de succession.

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C'est parti !

Les risques inhérents à la SCI familiale

Risque de donation déguisée

Attention aux formalités administratives ! Les SCI familiales sont particulièrement contrôlées par l’administration fiscale. Elles ne doivent pas être constituées en vue d’une donation déguisée. 

Risque de désaccords familiaux

Si des désaccords persistent en termes de gestion, ce type de SCI est source de tensions familiales possibles. De plus, notons que la vente des parts sociales d’une SCI familiale est complexe.

Risque d’endettement

Les associé·es doivent répondre indéfiniment et dans la limite de leurs apports aux dettes de la SCI familiale. En cas de problème financier, les créanciers ont la possibilité de saisir les biens personnels des associé·es (dans la limite de leurs parts sociales).

Risque de mauvaise définition des statuts

Pour constituer une SCI familiale, il est recommandé de se tourner vers un·e notaire.

Cet expert·e vous accompagne dans la rédaction des statuts juridiques. Ceux-ci dépendent de votre projet immobilier/familial et de vos objectifs. Le ou la notaire sera également précieux lors de la cession des parts sociales et des nombreuses formalités de création et de gestion d'une SCI ! 

Comment constituer une SCI familiale ?

Vous êtes prêt·e pour le lancement de votre SCI familiale ? Les étapes sont exactement les mêmes que pour créer une SCI classique. 

Les voici : 

1. rédiger les statuts de la société ; 

2. nommer le ou la gérant·e de SCI familiale ; 

3. constituer et déposer le capital social ; 

4. publier une annonce de constitution de SCI familiale au JAL ; 

5. déclarer les bénéficiaires effectifs de la SCI familiale ; 

6. immatriculer la SCI familiale auprès du guichet unique.

SCI familiale : ce qu’il faut retenir !

L’objectif d’une SCI familiale, c’est de protéger le patrimoine d’une famille au fil des générations. 

✅ Cette structure juridique présente plusieurs intérêts : 

• bénéficier d’avantages fiscaux ; 

• limiter les frais de succession ; 

• conserver le patrimoine dans la famille ; 

• sécuriser le patrimoine des concubins.

❌ Mais attention aux risques de la SCI familiale : 

• risque de donation déguisée ;

• risque de désaccords familiaux ; 

• risque d’endettement ; 

• risque de mauvaise définition des statuts.

Pour aller plus loin, voici les risques et enjeux de l'entrepreneuriat en famille.

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