Société Civile Immobilière (SCI) : le guide complet
Publié le 10 janvier 2022
par Anais Robin
Mis à jour le 26 novembre
par Antoine Collin
13 min. de lecture
Publié par Anais Robin
Relu par Antoine Collin
Mis à jour le 26 novembre
13 min
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique conçue pour la gestion collective d’un bien immobilier. Elle peut vous être utile si vous héritez d’une maison avec vos frères et sœurs ou si vous souhaitez acheter un appartement avec des ami·es. Si la SCI est bien connue pour ses avantages fiscaux, il ne faut pas oublier que c’est aussi une société avec des contraintes spécifiques.
Vous avez un projet immobilier à plusieurs ? Vous vous demandez si la SCI correspond à vos besoins ? Lisez ce qui suit pour savoir comment créer une SCI et comment elle fonctionne.
1. Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
SCI : définition
👉 Voici 2 points essentiels à retenir sur la définition d’une SCI :
C’est une société civile constituée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Cette gestion est collective : la SCI est composée de 2 personnes au moins, chacune est dotée du statut d’associé et reçoit des parts proportionnelles à son apport.
⚠️
Attention : il s’agit bien d’une société civile. Cela signifie qu’il n’est a priori pas possible d’exercer une activité commerciale avec une SCI. La SCI ne peut pas acheter un bien en vue de le revendre pour effectuer une plus-value car la loi estime qu’il s’agit d’une activité commerciale.
Si vous avez un projet de cette nature, vous devez vous tourner vers d’autres formes de société ! Notre article sur SAS ou SCI vous éclairera peut-être si vous hésitez.
Concrètement, la SCI peut :
✅ Acheter un ou plusieurs biens ou préparer ses biens à une succession.
✅ Acquérir un terrain et y faire construire une maison ou un immeuble.
✅ Mettre le ou les biens concernés en location et récupérer les revenus qui en découlent.
Les différents types de SCI
Il existe différents types de SCI en fonction de leur objet. Quelques exemples :
La SCI d’attribution permet de construire ou d’acquérir des biens immobiliers. Ils sont ensuite divisés en fractions et attribués aux associés en jouissance ou en propriété.
La SCI de construction-vente (SCCV) vise à construire puis revendre immédiatement des biens. Cette dernière est soumise à des règles particulières pour ne pas que son objet soit considéré commercial.
La SCI familiale est créée entre des personnes possédant un lien de parenté.
La SCI de gestion ou de location : les associés peuvent acquérir et louer un patrimoine immobilier.
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La SCI familiale, une alternative à l’indivision
L’une des fonctions les plus fréquentes de la SCI est de permettre à des membres d’une même famille de gérer un bien immobilier et de protéger le patrimoine familial.
Elle constitue en cela une alternative au régime de l’indivision. Celui-ci permet également de gérer collectivement un bien familial mais il n’offre pas la même flexibilité que la SCI aux individus concernés.
Par exemple, dans une indivision, les décisions importantes doivent impérativement être prises à l’unanimité et les décisions de gestion courante doivent emporter l’accord des deux tiers des personnes concernées. La SCI offre plus de souplesse car les associés peuvent rédiger des statuts qui contiennent des règles moins strictes.
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2. Le fonctionnement d’une SCI : le capital, les associés, le gérant
Le capital de la SCI
Il n’existe pas de minimum ni de maximum pour le capital d’une SCI. Elle peut donc être constituée avec 1 € de capital social.
Les associés déterminent librement le montant du capital. Son montant doit être mentionné dans les statuts avec le détail de l’apport effectué par chaque associé.
Les associés de la SCI
Qui peut être associé d’une SCI ?
Une SCI doit compter au minimum 2 associés. On ne peut donc pas constituer une SCI seul.
Il est toutefois possible que le nombre d’associés d’une SCI varie au cours de son existence, par exemple suite à des cessions de parts ou à des décès. S’il ne reste alors plus qu’un associé, celui-ci dispose d’un délai d’un an pour trouver une autre personne et revenir au minimum de deux.
Les personnes morales peuvent être associées d’une SCI au même titre que les personnes physiques.
L’assemblée générale des associés de la SCI
Les associés ont l’obligation de se réunir en assemblée générale au moins une fois par an pour approuver les comptes de la SCI. Cette assemblée générale doit donner lieu à la rédaction d’un procès-verbal d’AG.
Les droits et les obligations des associés d’une SCI
Les associés possèdent un droit de vote et d’information. Ils ont également le droit aux bénéfices à proportion dans leur part dans le capital.
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Par exemple, si la SCI engrange 10 000 € de revenus fonciers, l’associé qui possède 25 % des parts aura le droit à 2 500 €.
Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société à hauteur de leur participation dans le capital social. Autrement dit, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associés en cas de dettes de la société. Leur responsabilité ne peut être engagée qu’à titre subsidiaire, c’est-à-dire uniquement si la SCI ne peut pas régler ses dettes.
Les associés ne sont pas solidaires de leurs dettes entre eux : un créancier ne peut pas se retourner contre un autre associé en cas de défaillance de paiement d’un des associés.
Le gérant de la SCI
La nomination d’un gérant
La loi impose la désignation d’un ou plusieurs gérants de SCI dans les statuts ou dans un acte annexe aux statuts.
Ce dernier peut être un associé ou un tiers à la société, une personne physique ou morale.
Les pouvoirs du gérant
Le gérant représente la SCI à l’égard des tiers. Les droits et devoirs du gérant sont à préciser dans les statuts. Ils déterminent les décisions qui relèvent du pouvoir du gérant et celles qui relèvent des associés.
En général, le gérant est chargé de gérer les affaires courantes de la société sans forcément devoir engager de formalités auprès des autres associés.
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La plupart du temps, le gérant s’acquitte de ses missions à titre gratuit. Il est cependant possible de prévoir une rémunération dans les statuts.
La fin des fonctions du gérant peut intervenir sur décision des associés ou en cas de démission de ce dernier.
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Le régime social du gérant de la SCI
Le gérant d’une SCI rémunéré par la société dispose d’un statut social au titre de son mandat de gérant.
Il est travailleur non-salarié (TNS) s’il est gérant associé.
Il est assimilé-salarié s’il est gérant non associé.
💡 En l’absence de rémunération, le gérant ne possède pas de protection sociale.
Le régime fiscal du gérant de la SCI
➡️ Le gérant non associé
La rémunération du gérant est imposée à l’IR dans la catégorie traitements et salaires ou des bénéfices industriels et commerciaux.
Sa rémunération est toujours déductible des résultats.
➡️ Le gérant associé
Si la société est à l’impôt sur les sociétés : la rémunération du gérant est imposée à l’IR dans la catégorie revenus des associés et gérants.
Si la SCI est à l’impôt sur le revenu : la rémunération du gérant est imposée à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.
La rémunération du gérant est déductible à l’IS mais pas à l’IR.
3. Le régime fiscal de la SCI
La fiscalité de la SCI
SCI à l’IR : la société ne paie pas directement l’impôt. Chaque associé est imposé à hauteur de sa quote-part dans le capital selon les règles des revenus fonciers.
SCI à l’IS : la société est imposée sur ses bénéfices. Les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes.
Le régime de l’impôt sur le revenu en SCI
Le régime par défaut d’une SCI est l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranches d’imposition entre 0 et 45 %).
Dans le cas d’une SCI soumise au régime de l’IR, la société n’est pas redevable directement. Chaque associé de la SCI est imposé à hauteur de la quote-part qu’il détient dans le capital de la société, qu’il soit une personne physique ou une personne morale. Les associés doivent également payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Finalement, les associés sont imposés selon les règles des revenus fonciers, comme les personnes physiques détenant un bien immobilier. Il est possible de choisir entre régime réel et micro foncier (accessible si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €). En l’absence de bénéfice, on peut imputer un déficit foncier sur les revenus des années suivantes dans la limite de 10 700 € par an.
Le régime de l’impôt sur les sociétés en SCI
La SCI peut cependant opter pour l’impôt sur les sociétés. Il est possible d’opérer ce changement de régime fiscal en cours de vie de la société.
Dans le cas d’une SCI soumise au régime de l’IS, c’est la société qui est directement imposée sur ses bénéfices au taux de l’IS en vigueur.
Les taux 2023 de l’IS sont :
15 % pour les bénéfices en dessous de 42 500 € ;
25 % pour les bénéfices générés au-dessus de 42 500 €.
Les associés peuvent aussi être imposés personnellement dans ce cas de figure mais seulement si la SCI leur distribue tout ou partie de son bénéfice sous forme de dividendes.
À noter également, vous pouvez déduire plus de frais dans une SCI à l’IS que si la SCI est soumise à l'IR.
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IR ou IS ?
Pour choisir entre IR et IS en SCI, il est utile de faire appel à un spécialiste de la fiscalité car cette décision peut dépendre de nombreux paramètres, notamment de la situation fiscale de chaque associé. L’option de l’IS est souvent retenue lorsque tous les associés sont soumis à un taux marginal d’imposition supérieur à 30 %.
La fiscalité des dividendes en SCI
Le dividende correspond à la fraction du bénéfice distribuable d’une société.
⚠️ Attention : la SCI peut distribuer des dividendes uniquement si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Les dividendes sont soumis à l'impôt :
soit le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax ») au taux de 30 % ;
soit le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La SCI est-elle assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ?
❌ Les SCI exonérées de TVA
La SCI est exonérée de TVA en cas de :
location de biens nus ou meublés à usage d’habitation.
location de biens nus à usage professionnel (dans ce cas, elle peut cependant opter pour la TVA si elle le souhaite).
✅ Les SCI assujetties à la TVA
La SCI est obligatoirement soumise à la TVA en cas de :
location de biens aménagés à usage professionnel ;
location meublée de locaux d’habitation accompagnée de prestations accessoires complémentaires (ménage, petit-déjeuner, linge…) ;
location de places de stationnement.
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4. La cession de parts en SCI
Les formalités pour céder ses parts en SCI
Les associés de la SCI peuvent céder leurs parts sociales à un autre associé ou à un tiers. Cependant, cette cession est réglementée.
👉 Voici la procédure à suivre :
évaluer le prix de cession ;
obtenir l’accord des associés ;
rédiger un acte de cession des parts ;
modifier les statuts de la SCI ;
enregistrer l’acte de cession aux impôts et payer un droit d’enregistrement de 5 %.
La fiscalité des plus-values de cession en SCI
Les règles sur les plus-values de cession dépendent du régime fiscal de la SCI :
Si la SCI est à l’IR : les règles des plus-values immobilières classiques des particuliers s’appliquent. Vous avez le droit à un abattement en fonction de la durée de détention. Ce régime peut vous conduire à être exonéré de plus-value en SCI au bout d’un certain nombre d’années.
Si la SCI est à l’IS : les règles des plus-values immobilières professionnelles s’appliquent. L’imposition est souvent plus importante dans ce cas.
5. Les obligations comptables en SCI
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu est dite « transparente ». En conséquence, il n’y a en théorie pas d’obligations comptables spécifiques à respecter (pas de comptes annuels, bilans, etc.).
A contrario, la SCI doit tenir une comptabilité notamment si :
✔️ Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés ;
✔️ Elle est assujettie à la TVA.
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6. Comment (et à quel moment) créer une SCI ?
Les étapes de la création d’une SCI
Rédiger les statuts
Déposer le capital social
Publier une annonce dans un journal d’annonces légales
Constituer et déposer un dossier pour immatriculer la société
Comment créer une SCI ?
Il est nécessaire de passer par 4 grandes étapes de création d’une SCI.
1re étape : rédiger des statuts
👉 Les statuts de la SCI doivent notamment indiquer :
la dénomination sociale ;
l’adresse de son siège social ;
la durée de la société ;
le montant du capital ;
le nom des associés et la quote-part de chacun ;
le nom de la personne gérante…
Les statuts peuvent aussi inclure toute mention jugée utile au bon fonctionnement de la société, par exemple sur les règles d’adoption d’une décision.
2e étape : effectuer le dépôt du capital social
Vous devez ensuite constituer un capital social. Ce dernier peut être composé d’apports en numéraire (argent) et/ou d’apports en nature (bien…).
Il ne vous reste plus qu’à déposer le capital de la société auprès d’une banque ou d’un notaire.
3e étape : publier un avis dans un journal d’annonces légales
La création de la SCI doit être rendue publique.
Pour cela, il faut publier une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL) pour informer les tiers de la naissance de votre société.
4e étape : procéder à l’immatriculation de la société
Dernière étape pour finaliser la création de votre SCI : l’enregistrement au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Depuis le 1er janvier 2023, vous n’avez plus besoin de passer par un CFE (centre de formalités des entreprises) pour procéder à l'immatriculation de votre SCI. Il vous suffit de faire vos démarches directement sur le site de le site de l’INPI. Votre demande est ensuite transmise par l'INPI au centre des formalités des entreprises (CFE) compétent.
👉 Le dossier de création d’une SCI doit contenir les pièces justificatives suivantes :
le formulaire d’immatriculation d’une société civile à remplir en ligne (M0) ;
un exemplaire des statuts ;
l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
l’attestation de dépôt du capital social ;
un justificatif de domiciliation de la SCI ;
un justificatif d’identité du gérant et des associés ;
une attestation de filiation et de non-condamnation du gérant ;
la déclaration des bénéficiaires effectifs.
À quel moment de la vie du bien immobilier faut-il créer la SCI ?
Il est possible de créer une SCI à tout moment de la vie d’un bien : à l’achat d’un bien, en amont ou en aval de la succession. Vous pouvez aussi créer une SCI après l’achat du bien.
Toutefois, si l’on souhaite que ce soit la SCI qui finance le bien, il est nécessaire de la créer avant l’achat afin de permettre à la SCI de réaliser l’emprunt nécessaire.
7. Combien coûte la création d’une SCI ?
Voici le détail des dépenses à avoir en tête avant de créer votre SCI :
la rédaction des statuts et autres documents juridiques par un avocat ou un expert-comptable : entre 1 500 et 2 500 € ;
la publication de l’annonce légale : environ 185 € ;
les frais d’immatriculation de la SCI : environ 66,88 € ;
l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs : environ 21,41 €.
💰
Nous vous invitons à consulter notre article dédié pour avoir plus de détails sur les frais de création d’une SCI.
8. Les avantages et inconvénients de la SCI
La société civile immobilière comporte divers avantages et inconvénients.
Les avantages de la SCI
La facilité de constitution et de gestion du patrimoine
La SCI permet de se constituer facilement un patrimoine en mettant en commun les moyens de tous les associés.
Elle facilite aussi la prise de décision par rapport à l’indivision. En SCI, on peut répartir de façon claire les bénéfices et les dettes générés par le bien immobilier. Toutes les dépenses sont réparties entre les associés à hauteur de leur quote-part de capital.
Par exemple, en cas de travaux à réaliser sur le bien, chaque associé paie à la hauteur de sa participation dans le capital.
Les avantages fiscaux pour la transmission du patrimoine
La SCI facilite la transmission d’un patrimoine. Des parents qui possèdent une maison peuvent notamment créer une SCI pour préparer leur succession. Ils peuvent effectuer des donations successives de parts sociales aux héritiers de leur vivant.
Les enfants peuvent ainsi devenir propriétaires du bien au bout d'un certain nombre de donations. Ces donations ouvrent droit à des abattements fiscaux intéressants : dans les SCI familiales, on peut donner 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de donation.
La SCI protège également les parents qui peuvent devenir gérants du bien. Ils en conservent ainsi la maîtrise durant leur vivant.
Le libre choix de l’imposition
Les associés peuvent choisir leur mode d’imposition (IR ou IS) afin d’optimiser leur fiscalité en fonction de leur situation personnelle.
Les inconvénients de la SCI
Ce n’est pas une société commerciale
Le statut civil de la SCI interdit de procéder à l’achat et à la revente de biens immobiliers dans l’objectif de réaliser des plus-values.
Les formalités complexes de création et de gestion
Lorsque deux personnes ou plus font l’acquisition commune d’un bien immobilier ou héritent de ce bien, le régime qui s’applique par défaut est celui de l’indivision. Il ne demande aucune démarche particulière.
À l’inverse, la création et la gestion d’une SCI exigent la rédaction de statuts, l’enregistrement administratif, l'organisation d’assemblées, l’éventuelle tenue d’une comptabilité… Il faut en être conscient lorsque l’on choisit entre les deux régimes !
La responsabilité illimitée des associés
Les associés ont une responsabilité indéfinie et subsidiaire. En clair, leur patrimoine personnel peut être utilisé pour payer les créanciers de la SCI si la mise en demeure de la SCI s’avère infructueuse.
Il faut nuancer cependant car les associés ne sont pas solidaires des dettes et leur responsabilité reste proportionnelle à leur participation dans le capital.
La nécessité de réunir au moins 2 associés
À rebours de certaines sociétés commerciales comme la SASU ou l’EURL, la SCI ne peut pas être constituée par une seule personne.
5 points à retenir sur la SCI
👉 La SCI est une société civile dédiée à la gestion collective d’un bien immobilier. En SCI, vous pouvez par exemple acheter un bien à plusieurs ou acquérir un bien en vue de le mettre en location.
👉 La SCI peut être constituée avec 2 personnes et 1 € de capital.
👉 La SCI offre des avantages fiscaux et permet aux associés de choisir leur mode d’imposition (IR ou IS).
👉 La SCI simplifie la gestion du patrimoine et permet d’organiser sa succession.
👉 Attention cependant aux inconvénients de la SCI : formalités de création, gestion quotidienne et responsabilité illimitée des associés.
Pour aller plus loin, voici les avantages d'une SCI transparente.
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