Coût de création d’une SCI : ce qu’il faut savoir

Publié le 16 août 2022

par Anais Robin

Mis à jour le 26 novembre

par Victoria Grimaldi

7 min. de lecture

Publié par Anais Robin

Relu par Victoria Grimaldi

Mis à jour le 26 novembre

7 min

Vous êtes en plein casse-tête pour la constitution de votre société civile immobilière ? La question des frais de constitution vous a sans doute traversé l’esprit. Pour créer une SCI, il faut s’acquitter d’un certain nombre de démarches administratives dont certaines sont payantes. Vous devez prévoir au minimum 300 € mais d’autres frais peuvent vite s’ajouter…

Alors, quel est le vrai coût de création d’une SCI ? Voici notre guide complet pour constituer votre société en toute sérénité et sans surprise.

1️⃣ La rédaction des statuts de la SCI

Les dépenses quant à cette première étape de constitution sont modulables selon la décision prise. Dans tous les cas, les statuts d’une SCI doivent être écrits, en la forme authentique ou d’un acte sous seing privé. Voici les options qui s’offrent à vous pour les établir.

Rédiger les statuts de la SCI vous-même

Les statuts définissent les modalités de fonctionnement et de gestion de votre future SCI. 

Si vous possédez suffisamment de compétences, rédiger les statuts vous-même ne vous coûtera rien. Il faudra avoir en tête les mentions obligatoires à faire figurer et connaître la portée des clauses insérées.

Se faire accompagner dans la rédaction des statuts de sa SCI

Solliciter l’intervention d’un professionnel du droit

L’intervention d’un professionnel du droit (avocat, expert-comptable, notaire…) est l’option la plus onéreuse mais aussi celle qui vous permettra de vous sentir le plus en sécurité. Il faut compter entre 1 500 € et 2 500 € pour les honoraires du notaire selon la complexité du projet. 

Opter pour un service juridique de rédaction en ligne

Les plateformes juridiques en ligne proposent aussi des offres permettant d’obtenir des statuts à moindres coûts. En moyenne, si vous optez pour une LegalTech, vous devrez payer entre 100 € et 300 € hors taxes.

Shine Start pour la rédaction de vos statuts de SCI

Shine Start vous propose un service complet d’accompagnement à la création d’entreprise, comprenant la rédaction de vos statuts par un expert-comptable partenaire. 

Notre pack de création de SCI comprend également l’accès à un compte pro pendant 1 an, le dépôt de capital en ligne, des outils pour faciliter votre comptabilité, etc. 

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2️⃣ Les frais liés au capital social de la SCI

La constitution du capital social de la SCI

Pour créer une SCI, les associés doivent réaliser des apports. Le capital social d’une SCI peut être constitué par :

• Des apports en numéraire, c’est-à-dire le versement d’une somme d’argent.

• Des apports en nature comme un bien immobilier, un fonds de commerce, etc. À noter : l’évaluation des apports par un commissaire aux apports n’est jamais obligatoire en SCI. C’est une bonne nouvelle car ses honoraires font grimper la note !

Le montant du capital social d’une SCI est de 1 € symbolique minimum. Ce capital peut être fixe ou variable. 

Si vous comptez emprunter de l’argent avec votre SCI, nous vous conseillons tout de même de la doter d’un capital social fort pour être plus crédible auprès des banques. 

Néanmoins, un capital faible peut être envisageable, notamment dans les SCI familiales. Dans ce cas, les associés injectent souvent des fonds dans la SCI sous forme d’apports en compte courant d’associés.

Le dépôt du capital social de la SCI

Lorsque l’apport est fait en numéraire, on parle de dépôt de capital social. Ces fonds devront être déposés sur un compte dédié. 

En pratique, le dépôt des fonds sur un compte bloqué n’est pas requis par la loi pour la création d’une SCI. C’est différent pour une société commerciale comme une SARL ou une SAS où c’est obligatoire.

En réalité, les associés fondateurs de la SCI choisissent souvent de déposer les fonds sur un compte bloqué pour des raisons pragmatiques. La société est ainsi sûre de disposer de tous les fonds promis sans attendre.

Le dépositaire des fonds peut être :

• Une banque : selon que vous choisissiez une banque traditionnelle ou en ligne, les frais de dépôt peuvent aller de 50 € à 100 €. Ce dépôt peut être réalisé gratuitement dans certaines banques sous réserve de l’ouverture d’un compte professionnel.

• Ou un notaire : il vous en coûtera une centaine d’euros.

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Le cas particulier de l’apport en nature en SCI

Les apports de biens immeubles ou de fonds de commerce au capital de la SCI sont soumis à des droits d’enregistrement auprès de l’administration fiscale. 

Les différentes catégories d’apports en nature

Concrètement, les apports en nature en SCI sont classés en 3 catégories :

• Les apports purs et simples : il s’agit de donner un bien à la SCI en contrepartie de parts sociales.

• Les apports à titre onéreux : c’est une vente de bien. Dans ce cas, l’apporteur n’est pas un associé et ne reçoit pas de parts sociales. 

• Les apports mixtes : l’apport est à la fois pur et simple et onéreux. Exemple : si une personne apporte un immeuble grevé d'une hypothèque.

La taxation des apports de biens immeubles

• Les apports purs et simples sont en principe exonérés de droits d’enregistrement, sauf si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (dans ce cas, les droits sont de 5 %).

• Les apports onéreux subissent des droits de mutation à hauteur de 5 % de la valeur réelle du bien.

• Les apports mixtes : il faut appliquer les règles des apports purs et simples pour la partie de l’apport pur et simple et les règles de l’apport onéreux pour la partie de l’apport onéreux.

La taxation des apports de fonds de commerce

L’apport d’un fonds de commerce suit le barème suivant : 

• Si le prix est inférieur à 23 000 €, le taux est de 0 %.

• Si le prix est compris entre 23 000 € et 200 000 €, le taux est de 3 %.

• Si le prix est supérieur à 200 000 €, le taux est de 5 %.

👉 Concrètement :

• L’apport pur et simple est exonéré de droits sous réserve de respecter les mêmes conditions que pour un bien immobilier.

• L’apport à titre onéreux supporte des droits de mutation en application du barème exposé.

• L’apport mixte supporte les mêmes règles que pour un bien immobilier.

Pour plus de clarté, voici une présentation des situations générales, à distinguer selon le type d’apport et le régime fiscal.

tableau des droits d'enregistrement aux impôts en cas d'apport en nature SCI

3️⃣ La publication d’une annonce légale de création de la SCI

Un avis de constitution de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL). Il s’agit d’informer les tiers de l’existence de la société. 

💰 Le prix de cette annonce est forfaitaire. En 2024, vous devrez débourser :

• 185 € HT dans la majorité des départements ;

• 217 € HT à la Réunion et Mayotte. 

4️⃣ Les frais d’immatriculation de la SCI

Ces frais sont incontournables. Prévoyez une centaine d’euros pour l’immatriculation de la SCI.

L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la SCI

La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne sur le site formalites.entreprises.gouv.fr. 

Le versement à faire est d’un montant de 66,88 €.

La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI

Un bénéficiaire effectif est une personne physique qui possède, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote d’une société ou qui exerce un contrôle sur celle-ci au sens du Code de commerce.

Le coût de cette démarche est de 21,41 €.

L’accompagnement (optionnel) à la création d’entreprise

Vous pouvez vous faire aider pour accomplir ces formalités administratives par un centre de formalités des entreprises (CFE). Le coût de cet accompagnement oscille entre 50 € et 100 €. 

Si vous avez engagé un professionnel du droit pour qu’il rédige vos statuts, ce dernier s’occupera normalement également des formalités administratives.

Nous vous conseillons notre article sur les différentes solutions de création d’entreprise pour comparer les solutions possibles.

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5️⃣ Les autres frais récurrents de fonctionnement de la SCI

D’autres frais de fonctionnement peuvent s’ajouter aux frais de création purs d’une SCI. Nous vous dressons une petite liste (non exhaustive) des frais à prévoir.

L’ouverture d’un compte pro

Un compte pro coûte entre 10 € et 50 € par mois en fonction du type de banque (banque en ligne, banque traditionnelle ou néobanque).

Les éventuels frais de domiciliation de la SCI

Vous pouvez domicilier votre SCI au domicile du gérant, d’un des associés ou encore dans un local acheté ou loué. Ces options ne vous coûteront rien mais vous devrez payer si vous envisagez de domicilier la SCI dans une pépinière d’entreprises ou une société de domiciliation (entre 10 € et 60 € par mois).

Le coût d’un expert-comptable

Si vous préférez confier la comptabilité de la SCI à un pro, c'est possible. En moyenne, un expert-comptable en SCI coûte entre 500 € et 1 500 € par an (tout dépend de la taille de la SCI, de son régime d’imposition, du choix de l’expert-comptable, etc.).

Les assurances de la SCI

La SCI doit souscrire à certaines assurances obligatoires et peut souscrire à des assurances facultatives (mais souvent recommandées !). Nous pouvons par exemple citer la responsabilité civile professionnelle, l’assurance multirisques, l’assurance habitation (propriétaire occupant ou non…), l’assurance loyers impayés, etc. Leur coût annuel est très variable selon les risques couverts et du degré de protection.

Tableau récapitulatif du coût de création d'une SCI