Tout savoir sur la rédaction de l'objet social en SCI (+ exemples)
Publié le 6 novembre
par Pascale Duc
Relu
3 min. de lecture
Publié par Pascale Duc
Relu par Amandine Dujardin
3 min
Vous avez choisi la société civile immobilière (SCI) comme forme juridique. C’est un statut qui présente de nombreux avantages, entre autres fiscaux. Mais c’est aussi un statut qui requiert un certain formalisme. Vous devrez notamment rédiger l’objet social de votre SCI pour désigner son type d’activité. Pour cela, il existe des règles que nous allons vous présenter !
Objet social d’une SCI : les règles à respecter
Pour être conforme à la loi, l’objet social de la SCI doit respecter plusieurs conditions de validité sine qua non :
il doit avoir un caractère civil et en aucun cas commercial, même si des profits peuvent être générés grâce à la location des biens et être partagés entre les associé·es ;
il doit être licite, conformément à l’article 1833 du Code civil, et ne pas contrevenir à l’ordre public ni aux bonnes mœurs ;
il doit être possible, la SCI doit être en capacité d’exercer l’activité prévue.
La formulation de l’objet social est libre, tant qu’elle est claire et compréhensible de tous. Le greffe du tribunal de commerce se réserve le droit, le cas échéant, de refuser un objet social qui n’est pas suffisamment explicite.
📃
L’objet social doit impérativement figurer dans les statuts de la SCI.
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Exemples d’objets sociaux
Voici quelques exemples d’objets sociaux en fonction de différents types de SCI :
Exemples d’objets sociaux de SCI
Type de SCI | Objet social |
|---|---|
SCI générique | La société a pour objet l’acquisition, la gestion et l’administration de tous immeubles et biens immobiliers, ainsi que leur vente. Elle effectue aussi toutes les opérations financières, immobilières ou mobilières rattachées directement ou indirectement à la réalisation de cet objet social. Cela inclut l’ouverture et la gestion de tous comptes bancaires. |
SCI familiale | La société a pour objet l’acquisition, la mise en place et la gestion d’un patrimoine immobilier familial. Cela inclut l’achat, la construction, la rénovation et la location de terrains et de biens immobiliers, dans le but de les revendre ou de les louer. |
SCI agricole | La société a pour objet l’exploitation agricole de vergers, de vignobles, de terres cultivables et de toute autre sorte d’exploitation agricole, mais également la production, la transformation et la commercialisation de produits agricoles. Elle peut aussi acquérir, louer et mettre à disposition des terres agricoles, et réaliser toute opération financière, immobilière et mobilière nécessaire à l’accomplissement de l’objet social. |
SCI vente-construction | La société a pour objet l’acquisition, la construction et la vente d’immeubles, en particulier de logements, de commerces et de bureaux. Elle peut acheter des terrains, concevoir, construire et commercialiser des immeubles neufs. Elle peut également effectuer les opérations financières, immobilières et mobilières nécessaires à la réalisation de cet objet. |
⚠️
L’objet social doit être explicite et éviter les formulations vagues. En effet, les gérant·es doivent, d’après l’article 1849 du Code civil, se conformer, dans leurs actes, à l’objet social.
Les erreurs à ne pas commettre dans la rédaction de l’objet social d’une SCI
Vous n’êtes pas obligé·e d’avoir recours à un·e professionnel·le pour rédiger l’objet social de votre SCI. Cependant, il faut prendre garde à éviter certains écueils, en particulier à ce que l’objet social ne soit pas trop restreint.
Limiter l’objet social à un bien spécifique
Si l’objet social ne concerne que le bien immobilier que l’on vient d’acquérir, il sera impossible, dans le futur, d’élargir le champ de la SCI à d’autres acquisitions sans entamer une procédure de modification de l’objet social.
En utilisant une mention telle que "tout bien immobilier" plutôt que "le bien immobilier situé…", vous vous assurez d’avoir un champ d’action suffisamment étendu quant au rattachement de biens à la SCI.
💡
C’est l’objet social de la SCI qui permet à l’INSEE de vous attribuer un code APE, définissant, entre autres, la convention collective applicable à la société.
Se contenter des actes immobiliers
La SCI est principalement dédiée à la gestion des biens immobiliers. Cependant, elle peut également accomplir d’autres actes tels que l’ouverture de comptes bancaires, l’octroi de sûretés ou encore la souscription de crédits bancaires.
L’objet social doit inclure la possibilité d’effectuer ces actes, même si cela n’arrive jamais.
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L’objet social d’une SCI familiale doit comporter la mention de l’administration du patrimoine familial. Elle inclut les membres d’une même famille, par filiation ou par alliance.
Limiter les actes que la SCI peut accomplir
La vocation d’une SCI inclut toutes les opérations de l’acquisition à la revente. Il ne faut pas omettre de le préciser dans l’objet social, même si la SCI a été créée au départ dans le but d’une acquisition. Vous devez anticiper et prévoir non seulement l’acquisition, mais également :
la location ;
la gestion ;
la rénovation ;
la construction ;
la revente…
Ainsi, la formulation ne devrait pas être "investissement immobilier". Elle doit plutôt comporter le détail de tous les actes susceptibles d’être accomplis (acquisition, location, gestion, vente…), même si cela semble inutile dans un premier temps.
📝 Si les associé·es veulent restreindre les pouvoirs du gérant ou de la gérante, ils peuvent rédiger un objet social très limité.
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Rédaction de l’objet social d’une SCI : en bref
S’il n’existe pas d’impératif de formulation dans la rédaction de l’objet social d’une SCI, celui-ci doit tout de même être licite, civil et réalisable.
En outre, il est recommandé :
de ne pas limiter l’objet social à un bien unique ;
de ne pas se contenter des biens immobiliers ;
de ne pas limiter les actes qui peuvent être accomplis.
Pour aller plus loin, voici les étapes de création d’une SCI.
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