IR ou IS : quel régime fiscal choisir en SCI ?
Publié le 2 décembre 2022
par Pierre Ecuvillon
5 min. de lecture
Publié par Pierre Ecuvillon
Mis à jour le 2 septembre
5 min
À sa création, la SCI relève automatiquement de l’impôt sur le revenu (IR). Cela étant, les associé·es peuvent choisir d’être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour faire un choix réfléchi, nous vous invitons à prendre connaissance des différences entre ces types d’imposition. Opter pour l’IR ou l’IS détermine les niveaux d’imposition des bénéfices et des plus-values immobilières !
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
Modalités de calcul de l’IR pour une SCI
Le principe à retenir pour une SCI soumise à l’IR est la transparence. Cela implique que la SCI ne paie pas directement d’impôts.
Les revenus fonciers sont partagés entre les associé·es à la hauteur de leur quote-part et imposés au taux marginal d’IR auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vous voulez que votre SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu ? Alors, chaque associé·e doit déclarer les revenus de ses capitaux immobiliers relativement à sa quote-part.
Pour déterminer le résultat imposable, on prend en compte le revenu global de la SCI (les loyers qu’elle reçoit), auquel on retranche les charges déductibles :
charges de copropriété ;
taxe foncière ;
frais de gestion ;
travaux d’amélioration ;
éventuels intérêts en cas d’emprunt...
L’exemple concret 🔎
Une SCI composée de deux associé·es possédant chacun 50 % du capital social réalise 15 000 € de bénéfice. Chaque associé·e déclare la somme de 7 500 € dans son IR au niveau des revenus immobiliers.
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Les avantages de l’IR pour une SCI
✅ Le régime d’abattement
À partir de la 6e année de détention d’une quote-part, un abattement progressif est appliqué sur l’IR. À partir de 22 années de détention, la plus-value après cession d’actifs est intégralement exonérée d’impôt sur le revenu.
L’abattement est également en vigueur en ce qui concerne les prélèvements sociaux. Nous retrouvons :
un abattement progressif à partir de la sixième année ;
et une exonération totale à partir de trente années de détention.
✅ Tenue de comptabilité facultative
Avec le régime de l’IR, tenir une comptabilité pour votre SCI est facultatif.
Cela dit, nous vous conseillons vivement de tenir une comptabilité pour votre entreprise. D’ailleurs, nous avons récemment listé les meilleurs logiciels de comptabilité gratuits.
💡
Si les associé·es de la SCI déclarent des revenus inférieurs à 15 000 €, ils peuvent bénéficier du régime micro-foncier.
Les inconvénients de l’IR pour une SCI
❌ Certains frais non déductibles
En optant pour l’impôt sur le revenu, vous ne pouvez pas déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence…) du résultat.
❌ Types de baux sont limités
Vous pouvez uniquement signer des baux d’habitation non meublée avec une SCI soumise à l’IR. Acheter un local commercial ou signer un bail du même type est donc impossible.
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La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
Modalités de calcul de l’IS pour une SCI
Une SCI soumise à l’IS est directement redevable de l’impôt relativement aux bénéfices réalisés. Le taux appliqué est de 15 % pour les bénéfices compris entre 0 et 42 500 € et 25 % au-delà de ce palier.
En revanche, en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes, les associé·es sont imposé·es personnellement à l’IR.
Le calcul du résultat imposable prend en compte les revenus de la SCI (les loyers) auxquels sont retranchées les charges suivantes :
charges de copropriété ;
taxe foncière ;
frais de gestion ;
travaux d’amélioration ;
éventuels intérêts en cas d’emprunt ;
frais d’acquisition du bien (frais de notaire et d’agence) la première année d’imposition ;
l’amortissement du ou des biens pendant toute la durée de possession...
L’exemple concret 🔎
Une SCI qui réalise 50 000 € de bénéfice paiera 8 688 € d’IS : (38 120 x 15/100) + [(50 000-38 120) x 25/100].
Les avantages de l’IS pour une SCI
✅ Davantage de charges déductibles
La détermination du résultat imposable prend en compte plus de charges que pour une SCI soumise à l’IR. L’IS permet d’amortir le bien sur plusieurs années et peut également prendre en compte la rémunération du dirigeant ou de la dirigeante en tant que charge déductible.
Pour en savoir plus, voici la liste des charges déductibles en SCI.
✅ Revenu imposable pour les associé·es est facilement pilotable
Les associé·es ne sont imposé·es personnellement qu’au niveau des dividendes distribués. Il est donc possible d’arbitrer cette distribution selon le bénéfice enregistré.
Les inconvénients de l’IS pour une SCI
❌ Les déficits ne peuvent pas être imputés sur les revenus des associé·es
Avec l’IS, les associé·es n’ont pas la possibilité d’intégrer une quote-part de déficit sur leur revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Les déficits peuvent uniquement être imputés sur les bénéfices ultérieurs de la SCI.
❌ Pas d’exonération totale sur les plus-values ou les cessions de titres
Une détention longue n’ouvre pas le droit aux mêmes types d’exonération qu’avec l’IR. Les plus-values sur les cessions de titres sont couvertes par un abattement au bout de deux ans de détention, mais aucune exonération totale n’est possible.
❌ Comptabilité obligatoire
Les SCI soumises à l’IS doivent tenir une comptabilité irréprochable. Cette obligation est synonyme de frais supplémentaires, notamment si l’assistance d’un expert-comptable est demandée.
IR ou IS en SCI : quelques arguments pour vous aider à trancher 🪓
Le choix du régime fiscal de votre SCI dépend de vos objectifs patrimoniaux et de la situation personnelle des associés.
Les arguments en faveur de l’IR
Lors de la création de la SCI, il est recommandé de choisir l’imposition sur le revenu. S’il y a des pertes lors des premières années d’existence de la société, il est possible de réduire l’assiette fiscale de chacun des associé·es.
Par ailleurs, le régime de l’IR est plus intéressant en cas de cession d’actifs représentant d’importantes plus-values si vous les conservez longtemps.
Si vous souhaitez créer une SCI familiale, l'IR est souvent privilégié.
Les arguments en faveur de l’IS
Le régime de l’impôt sur les sociétés est davantage approprié aux SCI dont les biens sont destinés à être conservés sur le long terme. Les associé·es peuvent profiter des effets d’amortissement permis par l’IS.
Ce régime est également plus intéressant si les associé·es ont un taux d’imposition égal ou supérieur à 25 %.
Et sinon, connaissez-vous la différence entre une SCI et une SCI d’attribution ? Car notre guide sur la SCI d’attribution répond à cette question !
