Créer une SCI pour sa résidence principale : avantages & inconvénients
Publié le 5 octobre 2023
par Pierre Ecuvillon
3 min. de lecture
Publié par Pierre Ecuvillon
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La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent plébiscitée pour ses bénéfices fiscaux lors de la gestion collective de biens immobiliers. Mais est-ce avantageux d’opter pour la SCI pour une résidence principale ? Entre flexibilité et contraintes, nous explorons les avantages et les inconvénients d’inclure sa résidence principale dans sa SCI.
Les avantages d’une SCI pour votre résidence principale
Une SCI procure des solutions flexibles dans le cadre de la détention d’une résidence principale. Voici un tour d’horizon des principaux avantages.
Optimisation de la transmission du patrimoine
En choisissant une SCI familiale, la gestion, l'optimisation et la transmission du patrimoine deviennent plus fluides. Vous évitez les désagréments de l'indivision et les blocages décisionnels en cas de divergences familiales.
Si vous avez des enfants, vous pouvez leur transmettre progressivement des parts tout en gardant la maîtrise de la gestion de la SCI.
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Pour optimiser la transmission à vos héritier·es, vous pouvez effectuer des donations de parts sociales tous les 15 ans. Cela permet d’éviter le paiement ultérieur des droits de succession.
Protection en cas de divorce ou décès pour les couples
Pour les couples mariés ou non, une SCI offre une répartition de propriété flexible pour la résidence principale. Elle permet de contourner les restrictions des régimes matrimoniaux. En cas de PACS ou d’union libre, la SCI offre aussi une protection supplémentaire au partenaire survivant.
Pour prévenir d’éventuels problèmes, chaque partenaire doit réaliser ses apports en fonds propres.
En cas de divorce ou de séparation, une SCI facilite la division des actifs entre les ex-époux ou épouses. Simplement car la résidence principale est la propriété de la SCI et non des individus.
Exonération et optimisation fiscale
La détention d’une résidence principale via une SCI est fiscalement avantageuse.
Lorsque les charges du logement surpassent la contrepartie versée à la SCI pour son occupation, la SCI est en déficit foncier. Ce déficit est reportable sur le revenu global des associé·es et permet une réduction d’impôts.
La SCI offre également la possibilité d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente de la résidence principale. Cette exonération est applicable si la SCI a opté pour l'impôt sur le revenu et que le bien est mis à disposition gratuitement aux associé·es.
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Les inconvénients d’une SCI pour votre résidence principale
Le transfert de votre résidence principale vers une SCI présente certains inconvénients.
Voici quelques points négatifs à avoir en tête.
Risque de requalification en abus de droit
L’utilisation du déficit foncier peut parfois être considérée comme un abus de droit par l’administration fiscale.
Pour éviter ce désagrément, il est conseillé d’anticiper la création de la SCI. Par exemple, si vous prévoyez d’importants travaux de rénovation sur votre résidence, il est préférable de créer la SCI (ou de transférer votre résidence principale à la SCI) avant de supporter ces dépenses.
Exclusion de l’abattement pour l’impôt sur la fortune immobilière
Avec la SCI, vous perdez l'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La totalité de la valeur du bien immobilier entre dans le calcul de cet impôt, rendant la SCI moins attractive pour celles et ceux dont le patrimoine excède 1,3 million d'euros.
Une décote pour absence de liquidité peut être appliquée, mais elle est souvent difficile à justifier.
Pas d’insaisissabilité de la résidence principale pour les entrepreneur·ses
L’apport d’une résidence principale à une SCI peut être risqué pour les entrepreneur·ses individuel·les. Ce type de montage ne permet pas de bénéficier de l’insaisissabilité de la résidence principale.
En clair : un·e entrepreneur·se endetté·e peut voir sa résidence principale saisie afin de payer ses créancier·es.
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SCI pour sa résidence principale : ce qu’il faut retenir !
Vous connaissez à présent les aspects positifs et négatifs de la SCI pour votre résidence principale.
✅ Avantages de la SCI pour votre résidence principale :
transmission et gestion du patrimoine facilitées ;
protection en cas de divorce ou décès pour les couples ;
possibilité d’optimisation ou d’exonération fiscale.
❌ Inconvénients de la SCI pour votre résidence principale :
certains montages fiscaux qualifiés d’abus de droit ;
pas d’abattement dans le cadre de l’IFI ;
pas d’insaisissabilité de la résidence principale pour les entrepreneur·ses.
Pour en savoir plus, vous pouvez lire notre dossier sur les différentes formes de SCI.
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