Peut-on réaliser un achat en viager en SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière est une forme juridique employée en France pour détenir et administrer des biens immobiliers. S’agissant d’une société civile, elle est appropriée à la gérance d'un patrimoine immobilier et non à l'exercice d'une activité commerciale. 

La création d'une SCI est généralement privilégiée pour des raisons familiales, patrimoniales ou successorales.

Voici ses principales caractéristiques :

• une SCI peut avoir plusieurs personnes associées appelées "cogérants" ou “cogérantes” ; 

• les associé·es d'une SCI ont une responsabilité limitée au montant de leurs apports (leurs biens personnels ne sont pas exposés en cas de dettes de la société) ; 

• en termes de fiscalité, une SCI peut être imposée sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) ; 

• les statuts de la SCI déterminent les règles de fonctionnement et la répartition des pouvoirs entre les associé·es.

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Qu’est-ce qu’un achat en viager ?

Lors d’une transaction immobilière réalisée en viager, la personne qui achète, appelée débirentier·e, acquiert une propriété en payant une partie du prix à la personne qui vend, appelé le crédirentier·e, sous la forme d'une rente viagère. 

Tandis que le versement total est effectué au moment de l’opération pour une vente traditionnelle, l’achat en viager implique des remboursements périodiques tout au long de la vie du vendeur ou de la vendeuse.

Parmi les principales caractéristiques de cette opération :

• le crédirentier reçoit un revenu régulier constitué d'une somme fixe, d'un pourcentage du prix du bien ou d'une combinaison des deux, et ce, jusqu'à la fin de sa vie ;

• la valeur de la rente est déterminée lors de la signature du contrat de viager ; 

• en plus de la rente viagère, un montant initial appelé "bouquet" peut être négocié entre les parties ; 

• la personne qui vend son bien conserve souvent l'usufruit du bien, c'est-à-dire le droit de l'occuper ou d'en percevoir les loyers ; 

• la personne qui achète en viager devient nu-propriétaire, c'est-à-dire qu’elle détient la propriété sans en avoir l'usage immédiat ; 

• la durée du viager dépend de la durée de vie du crédirentier. 

Est-ce qu’une SCI peut acheter en viager ?

Oui, une SCI peut acquérir un bien immobilier en viager. Ce cas de figure offre des opportunités intéressantes dans la gestion et la transmission du patrimoine. Néanmoins, il est crucial de comprendre les impacts et les synergies probables entre ces deux mécanismes. 

Flexibilité dans la gestion patrimoniale

La structure d'une société civile immobilière offre une importante flexibilité dans la gestion patrimoniale. 

Les associé·es d'une SCI peuvent coopérer efficacement pour : 

• définir les modalités d'acquisition en viager ; 

• établir des stratégies d’intendance locative ;

• déterminer la façon dont la rente sera perçue et répartie.

Transmission facilitée du patrimoine

L'achat en viager au sein d'une SCI facilite la transmission du patrimoine entre générations. 

En adoptant ce procédé d'acquisition, les membres de la famille associés dans la SCI peuvent bénéficier de la rente viagère tout en préservant la structure et la gestion collective des biens immobiliers. 

Exemple : un parent âgé vend son logement en viager à une SCI constituée par ses enfants. Cette opération permet une transmission progressive du patrimoine tout en garantissant des revenus réguliers au vendeur ou à la vendeuse.

Optimisation fiscale

La SCI offre des avantages fiscaux, notamment en matière de transmission de patrimoine. 

Exemple : choix entre l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS) en société civile immobilière. 

Gestion de la trésorerie

Les rentrées financières régulières de la rente viagère contribuent à une certaine stabilité économique de la SCI, facilitant ainsi la gestion et l'entretien des biens immobiliers. 

Exemple : ses flux de trésorerie peuvent servir à subventionner les frais d'entretien, de rénovation ou de nouveaux investissements immobiliers.

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Aspects juridiques

Un achat en viager au sein d'une SCI doit respecter les règles juridiques en vigueur. 

Les spécificités de chaque opération (rédaction des clauses du viager dans les statuts de la SCI, droits de l'usufruit et de nue-propriété, etc.) doivent être soigneusement examinées. 

SCI et achat viager en bref

Pour résumer, la SCI permet bel et bien d’acheter en viager. 

Cette opération : 

• est pertinente pour administrer et transmettre un patrimoine familial ; 

• facilite la passation d’un héritage immobilier entre générations ;

• donne le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) ; 

• simplifie la gestion de la trésorerie de la SCI ; 

• comporte des aspects juridiques à prendre en considération dans son choix final. 

Et maintenant, voici les types d’apports possibles en SCI. 

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