Statut LMNP & auto-entreprise : tout ce qu'il faut savoir !
Publié le 8 janvier 2023
Mis à jour le 13 décembre
par Antoine Collin
8 min. de lecture
Publié par Victoria Grimaldi
Relu par Antoine Collin
Mis à jour le 13 décembre
8 min
Selon l’INSEE, les créations de micro-entreprises sont en constante augmentation depuis 2015. En 2023, les micro-entreprises représentent même près de 63 % des créations d'entreprises contre 48 % en 2017 ! Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a lui aussi le vent en poupe. Il bénéficie d’une rentabilité intéressante et d’une fiscalité avantageuse. Afin de cumuler le statut LMNP et celui d’auto-entreprise, nous vous invitons à suivre le guide !
Quelques rappels sur le régime de l'auto-entrepreneur
Nous avons abordé le sujet de l'auto-entreprise à maintes reprises sur ce blog, notamment dans notre guide complet de la micro-entreprise.
Nous allons donc évoquer rapidement les principales caractéristiques du régime de l’auto-entrepreneur, avant de parler de son cumul avec le régime LMNP.
Créer une entreprise et la gérer sous le « régime de la micro-entreprise » permet de jouir de nombreux avantages. Cela dit, il est essentiel de connaître les limites et inconvénients de ce régime simple et flexible avant de le choisir.
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Types d’activités compatibles
La micro-entreprise est compatible avec des activités de divers types :
achat et revente de marchandises ;
fourniture de logement et de denrées à consommer sur place ou à emporter ;
autres prestations de services commerciales et artisanales ;
autres prestations de services correspondant à des activités libérales (hors professions libérales réglementées telles que celles liées à la santé, à la justice, à l’expertise-comptable…).
Les trois premiers types d’activité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l’inverse, le quatrième type relève des bénéfices non commerciaux (BNC).
💡
La différenciation entre BIC et BNC permet de mieux comprendre certaines règles du cumul de statuts LMNP et auto-entrepreneur.
Plafonds de chiffre d’affaires
Le régime de la micro-entreprise est réservé aux très petites entreprises (TPE). Au-delà de certains montants de chiffre d’affaires, le maintien du statut est impossible.
Les plafonds de chiffre d’affaires annuel applicables à la micro-entreprise s’élèvent à :
188 700 € pour l’achat ou la revente de marchandises et la fourniture de logement ou de denrées (types 1 et 2 ci-dessus) ;
77 700 € pour les autres prestations de services (types 3 et 4 ci-dessus).
Ces plafonds sont à garder en tête pour les modalités de cumul.
Cumuls possibles
Il est parfaitement possible d’exercer simultanément plusieurs types d’activités en tant qu’auto-entrepreneur·e. Simplement, il faut bien définir l’activité principale.
Sous certaines conditions, une même personne peut bénéficier du régime de la micro-entreprise tout en cumulant avec le statut étudiant, le salariat, le chômage, la retraite, etc.
Le cumul du statut d’auto-entrepreneur et celui de LMNP est possible aussi. Toutefois, des règles précises, parfois contraignantes, s’appliquent.
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Régime LMNP : de quoi s’agit-il ?
Le statut LMNP est un régime fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers et investisseuses immobilières, notamment si on le compare à la location nue.
Comme sa dénomination complète l’indique, l’accès au régime LMNP est soumis à deux conditions cumulatives :
1️⃣ Location meublée
Le bien loué doit être suffisamment équipé en mobilier, proportionnellement à son importance. Les locataires doivent pouvoir y vivre normalement en n’apportant que leurs effets personnels.
2️⃣ Activité non professionnelle
Ce critère s’apprécie de différentes manières mais, sur le plan fiscal, il faut que les recettes locatives du foyer restent inférieures à 23 000 € et sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, BIC/BNC...).
Bien qu’il s’agisse d’une activité non professionnelle, cette forme de location doit faire l’objet d’une déclaration au greffe du tribunal de commerce. Un numéro SIRET est attribué en retour.
Conditions d’application du régime LMNP
Les conditions d’application du régime LMNP et les avantages associés varient selon que le bien meublé est loué comme :
résidence principale via un bail meublé ordinaire (un an minimum, renouvelable) ou étudiant (neuf mois minimum, sans reconduction automatique) ;
résidence principale via un bail meublé mobilité (avec justificatif du locataire, pour une durée de un à dix mois non reconductible) ;
location saisonnière (90 jours au maximum, non renouvelable) ou location meublée de tourisme (loué à la journée, à la semaine ou au mois).
Avantages fiscaux
Les principaux avantages du régime LMNP tiennent à la fiscalité.
Les loyers perçus sont soumis à l’IR (impôt sur le revenu) dans la catégorie des BIC, au lieu des revenus fonciers ordinaires.
Le calcul de l’impôt se fait alors :
soit au régime micro-BIC, avec abattement forfaitaire, si les loyers ne dépassent pas 77 700 € (avant abattement) ;
soit au régime réel, avec déduction des charges et de l’amortissement du bien, sur option ou si les loyers dépassent le plafond du régime micro-BIC.
Attention à l’exception suivante : le plafond du régime micro-BIC s’élève à 188 700 € pour les locations meublées de tourisme.
⚠️ Attention bis : ce plafond spécifique a été supprimé. Plus d'infos dans cet article.
👛
En LMNP, les recettes locatives ne sont soumises ni au paiement de cotisations sociales, ni à la TVA (sauf quelques rares exceptions).
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Cumul LMNP et auto-entrepreneur·e en BNC
Principe et plafonds de CA
Pour un·e auto-entrepreneur·e exerçant une activité libérale de prestations de services, le cumul avec le régime LMNP est possible mais attention aux plafonds de CA.
La micro-entreprise relevant des BNC et la location meublée des BIC, ces deux activités restent compartimentées. Mais même si les activités ne sont pas liées entre elles, elles partagent le même plafond : 77 700 €.
Ainsi :
Le régime de la micro-entreprise BNC est maintenu tant que ses prestations de services restent dans la limite de 77 700 € de chiffre d’affaires annuel.
Le statut LMNP s’applique normalement dans la même limite de 77 700 € de loyers perçus.
Un·e auto-entrepreneur·e en activité libérale qui décide de louer en meublé peut donc bénéficier des avantages de la micro-entreprise et du régime LMNP. Il en est de même pour une personne déclarant déjà des revenus fonciers en LMNP et qui démarre une activité professionnelle libérale en tant qu’indépendant·e !
Les statuts LMNP et auto-entrepreneur en BNC peuvent donc se cumuler de manière pleine et entière tant que vous restez dans le plafond de 77 700 €.
Exemple de cumul prestation de services et location meublée
Marie est graphiste (activité libérale BNC) 🖥️. Avec cette activité, elle génère environ 40 000 € de chiffre d'affaires annuel.
Cette année, elle a aussi décidé de mettre en location meublée l'appartement de sa grand-mère à Nice. Elle prévoit de percevoir en plus de ses revenus 20 000 € de loyers en location meublée.
👉 Si on additionne :
40 000 + 20 000 = 60 000 € de revenus en tout, inférieurs au plafond de 77 700 €.
Elle dans les clous pour conserver le régime micro !
Attention cependant, si son activité de graphiste se développe pour passer à 60 000 € de CA annuel, elle dépassera les plafonds pour cumuler avec les loyers de l'appartement de sa grand-mère.
Cumul LMNP et auto-entrepreneur·e en BIC
Lorsque la micro-entreprise relève des BIC (achat/revente de marchandises, prestations de services commerciales ou artisanales), le cumul avec le régime LMNP reste généralement possible. Toutefois, il y a quelques contraintes dont il faut absolument avoir conscience afin d’éviter que des avantages ne se transforment en inconvénients.
Principe et plafonds de CA
Dans ce cas, le chiffre d’affaires de la micro-entreprise et les revenus locatifs de LMNP s’additionnent.
Heureusement, grâce aux deux numéros de SIRET distincts (l’un en tant qu’auto-entrepreneur·e, l’autre en tant que LMNP), il est possible de cumuler LMNP et micro-entreprise.
Néanmoins, il subsiste un point sur lequel il convient de porter l’attention : le plafond de chiffre d’affaires. En effet, le risque principal est que les revenus locatifs LMNP, ajoutés au chiffre d’affaires de la micro-entreprise, fassent perdre le statut auto-entrepreneur.
Dans le cas d’une micro-entreprise dont l’activité principale est l’achat/revente de marchandises, si l’addition de son chiffre d’affaires et des loyers perçus en LMNP dépasse le plafond de 188 700 €, l’entreprise devra changer de régime.
ℹ️
La perte du statut auto-entrepreneur n’est effective qu’après dépassement du plafond de chiffre d’affaires pendant deux années consécutives.
Exemple de cumul LMNP et micro-entreprise en BIC
Il y a trois ans, Guillaume a créé sa propre activité. Il s’agit d’une boutique en ligne de thés et épices en livraison directe ! 🍵
👉 Son chiffre d’affaires est en constante augmentation :
138 000 € HT l’année dernière ;
et une prévision de 170 000 € pour cette année.
Enregistré comme auto-entrepreneur, avec un chiffre d’affaires inférieur à 188 700 €, Guillaume relève donc du régime micro-BIC.
Par ailleurs, Guillaume loue un appartement meublé à Lyon. Il perçoit 25 000 € de loyers annuels.
Ce montant reste inférieur au plafond des locations meublées (77 700 €). Considérée séparément, son activité de loueur pourrait donc bénéficier du régime LMNP.
Mais ce régime LMNP est-il cumulable avec le statut auto-entrepreneur ?
👉 En additionnant le chiffre d’affaires de la boutique en ligne et les loyers, le résultat donne :
163 000 € l’année dernière, inférieur au plafond de 188 700 € ;
et une prévision de 195 000 € pour cette année, supérieure au plafond.
Au vu des chiffres de l’année dernière, Guillaume peut donc conserver le statut d’auto-entrepreneur.
Mais si ses prévisions pour cette année se réalisent, il perdra son statut d’auto-entrepreneur !
Cumul des statuts LMNP et auto-entrepreneur : récap’
Une même personne peut cumuler les avantages des statuts auto-entrepreneur et LMNP, plus ou moins aisément selon la nature de l'activité exercée en micro-entreprise (prestation de services ou achat-vente de marchandises).
Dans tous les cas, attention aux plafonds :
77 700 € pour le cumul d'une activité de prestation de services et LMNP ;
188 700 € pour le cumul d'une activité d'achat/vente et LMNP.
Si vos loyers LMNP vous font perdre le statut d’auto-entrepreneur, il faudra passer la LMNP en SARL de famille ou songer à transformer la micro-entreprise en SASU, par exemple.
Et si suite à notre article, vous vous sentez prêt·e à créer votre micro-entreprise ? Nous vous accompagnons dans vos démarches de A à Z.
